员工离任、债务缠身，富力“公子”的科技+地产之路能走多远？

2021-03-03

来源丨无冕财经（微信号：wumiancaijing）

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开年以来，张力烦恼的不止有富力地产（02777.HK）的千亿债务，或许还有儿子张量旗下的实地集团。

2月21日，实地集团针对“春节过后实地集团13名高管集体辞职”消息发布澄清声明，称员工并非在春节期间集中离职，并表示大部分人员是被公司劝退，仅有两人是因个人原因辞职。

但人员动荡或许早在意料之中，实地在2020年的招股书中提到：“倘若我们无法成功挽留现有员工并僱用、培训及留任高级行政人员或主要员工，可能严重损害我们的业务”。

关注此事的，还有一批因为购买了实地延期交付楼盘而担忧的业主。一位业主对无冕财经研究员(ID：wumiancaijing)研究员表示：“看到新闻后，天津一些业主反应很大，怕房子烂尾，毕竟已经延期一年半，现在还只是楼架子。”

实际上，如今的实地集团面临高管变动、项目维权、负债攀升等问题。实地集团由富力创始人之一张力的儿子张量创办，到了这个份上，富力集团或张力还能拉“儿子”一把吗？

1、背靠“大树”为何掉队？

2006年，富力地产的张力以115.2亿元身家，位居《福布斯》中国富豪排行榜第六名，而在当时，马云以28亿元居第76位，许家印是第52位，两位“大佬”都屈居张力之下。

同年，张力之子张量在富力地产的大本营广州创办实地集团。此后10年，全国房地产迎来黄金发展期。这十年也是碧桂园、恒大、万科等巨头冲刺成为头部企业的阶段。

2、不过，乘着时代红利，背靠富力的资源，实地何以走到如今这一步？

2006年，张量成立实地集团。不过，加拿大留学归来的张量，并不想将实地当成富力那样的传统公司去运作，而是想将“科技”概念引入地产中。

不得不说，张量的眼光超前。近十年来，科技创新日益成为经济发展的主旋律。但在当时，“互联网”、“科技”这些新鲜元素，与当时粗放式的地产行业结合，似乎还略显水土不服。

因此，张量将事业多面铺开。除了实地地产外，旗下还包括黑洞投资、恒量建设集团、普及中国等公司。

2005年，张量将创办的电梯媒体飞沙以超1000万的价格卖给分众传媒。2007年，其创办“线上售楼平台” 狙房网。张量名下的黑洞投资还曾投资过货拉拉、小蓝单车等项目。

相较于投资方面的热闹，实地在地产方面的成绩显得平淡多了。

创办前十年间，实地的地产项目并不多，因此收益情况不突出。2015年销售额仅为14.6亿元，当年富力集团销售额为544亿元。

张量似乎急了，以约合17亿元的成交价拿下广州黄埔4块宅地。这个交易总价，超过2015年实地的全年销售额。在当时，实地虽已成立近9年，但在总部广州的知名度并不高，拍地消息一出，有媒体将“实地”表述为“富力关联公司”。

2016年，楼市调控政策频现，张量嗅到到地产的转型时机。他曾总结：“中国的房地产行业依赖土地增值的日子已经结束了，进入到拼产品的阶段”。2017年，他结合“互联网”概念，引入百度前副总裁李明远，投入研究科技地产。不过，李明远干了一年便离职了。

“失去”李明远后，张量仍没有放弃过“地产+科技”。

2019年，实地对外宣告，研发的首个全场景智慧社区在重庆永川蔷薇国际真正落地。智慧社会主要体现在“智能家居、智能机器人、社区物流系统、社区商业配套”等方面。

《企业透明度报告》指出，如果要践行“智慧社区”理念，实地集团短期的盈利能力，尤其是销售额冲千亿的想法，本质上也与传统“高周转”的房地产模式截然相反。

据《21世纪经济报道》消息，广州市房协专家委委员黄韬曾分析称，“由于积累的时间还不够，同时科技当中的含量以及它的差异化不算很突出，只能说它的发展中注重科技，但是实际来看，实地还没有作出很有特色的科技地产，还没有很明显区分于其他开发商的一个特征。”

实地如今仍在案场为购房者介绍“智慧人居”、“智能家居”。但一位购房者对无冕财经研究员表示：“那些仅仅是售楼处展示给购房者的产品，包括控温客厅、衣橱里的智能灯光等。这些产品都不属于新房交标之列。”

该购房者强调，此类智能家居只能为楼盘起到锦上添花的作用，最重要的还是房屋质量。

“智慧人居”的高光掩盖不了项目背后的质量危机，接连爆发的投诉成为实地面对市场的头道难题。

在黑猫投诉上，有关实地地产投诉涉及收房与样板间不符、项目延期等问题。

据无冕财经研究员不完全统计，包括天津的实地海棠雅著、遵义的实地蔷薇国际、昆明的实地花鹤翎、广州的蔷薇国际、武汉的君兰汀岸、无锡的玫瑰庄园及青岛的蔷薇国际等7个项目，都曾爆出或陷入新房延期交付或质量维权的旋涡中。

天津实地海棠雅著二期原定2019年12月交房，延期一年后，有业主2020年11月在交付现场发现，非顶层的新房出现漏水等问题，图片由业主提供。

不仅项目出现质量问题，实地还要面对长时期未开发土地的风险。

实地招股书曾指出：“业绩记录期间，三家附属公司拿地后超一年未开发，可能导致土地闲置，“我们不能保证将来不会出现导致没收土地，或延迟完成房地产开发的情况”。

据招股书披露，截至2020年3月31日，实地集团拥有位于大湾区、长江三角洲地区、京津冀地区、华中和中国西部核心城区及华北地区选定城市的14个省份或直辖市的25个城市，实地合共持有37个处于不同发展阶段的地产项目。

此外，在房地产政策趋紧，加之实地集团的运作风格及业务等方面影响下，实地开始显现财务困局。

招股书显示，2017年至2019年期间，实地集团经营活动产生的现金流持续下滑，从2017年的25.18亿元跌至6.63亿元、2.23亿元。与之相比的是，实地集团2017至2019年借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元，公司净负债率高达3809%、533%和225%。如今，无论从现金、负债等情况看，实地都难言轻松。

实地曾期望通过IPO上市的方式，从资本市场拓宽融资渠道，然而直至目前仍未第二次交表。

3、实地如何渡过难关？

早在2018年，《财经》曾报道，由于实地的业绩不突出，公司内部一度传出张力可能从富力过来接管实地的说法。不过，张力曾对外表示：“儿子很独立，不用自己操心”。

由于同属地产行业，在实地发展过程中，作为父亲的张力免不了“扶”儿子一把。

张力未在实地内部任职，富力与实地在房地产开发业务上也没有直接关系。但在不少案场的销售口径中，都会打出富力这张王牌。

“我们买房的时候，几乎每一位销售都把实地与富力捆绑，说实地老板是富力的儿子。”一位购房业主表示。而富力也未曾明令撇清与实地间的关系。

除了在品牌宣传层面上给予“默认支持”外，富力也曾为实地给予实际性业务。实地建设集团的前身恒量建设，曾承接富力多个住宅小区和甲级写字楼建造和装修等工程。

直到2015年，实地才提出“增加非富力业务，打造自己的品牌”。

在实地的资金陷入困顿之时，张力还曾出面挽救实地。据实地招股书中显示，2017年、2018年，张量及其父亲广州富力地产股份有限公司联席董事长兼总裁张力，曾共同担保了三笔金额为27亿元、23.45亿元、28.50亿元的借款。

2020年，富力出现约1800亿有息负债的巨额债务，并通过出售资产、裁员等方式自救。富力还能全力帮助实地吗？

最重要的是，富力并非张力一人的企业，而是与李思廉共同创立。于公于私而言，张力都不能主导富力对实地进行任何直接帮助。

李思廉持有约32.43%的股份，为第一大股东。张力持有31.19%。而张量虽然持有0.62%的股份，但父子二人相加，仍不能超越李思廉成为第一大股东的位置。