贫寒少年的逐梦之路：许家印，从一无所有到叱咤地产圈

来源丨易沃高管研修（微信ID：E-House_Wharton）

作者丨秘书处

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许老板又刷屏了。

继去年9月引入腾讯、红杉资本等40亿港元战投后，恒大汽车再度大手笔引资260亿港元，且投资方自愿锁定12个月。

在投资人中，香港富商刘銮雄太太陈凯韵，中国燃气集团董事局主席刘明辉等均参与其中。

许老板的强大朋友圈显露无疑，其翻云覆雨的能力再次惊呆了地产人的下巴。

这位曾经的贫寒少年，缘何成为叱咤地产圈的行业首富？他如何在恒大危难之际带领企业杀出一条血路？他的人生带给我们怎么样的启示？本文带你走进许家印的世界。

来自农村的贫寒少年

1958年秋，许家印出生。

同年，全国掀起“大跃进”高潮，许家印所在的河南省是“大跃进”的急先锋，省长吴芝圃像毛主席承诺一年实现“四化”，四年实现共产主义。

但随之而来的是河南连续大旱灾，农业产量下降，饿死人时间频发。许家印的母亲就是在1959年因病去世。

自幼丧母的许家印从小跟着父亲和奶奶生活，父亲种柳树，一根卖几毛钱，一车能卖几块钱。奶奶做酸醋，一瓶两分钱。

贫穷如魔咒般缠绕着这个家庭，但没能阻挡许家印探索世界的好奇。

他喜欢画画，给奶奶画过素描，也画过下山虎、老公鸡等，是规整的“方格法”画法。他也喜欢捣鼓“科技”，比如用铁片做开关，把破电线、铁丝连在一起，连到被丢弃的手电筒电池上，就能制作出一个照明“小家电”。

农村条件有限，除了课本之外的阅读少之又少，所以许家印对书籍总是爱不释手，其中《毛泽东选集》的四册都被他看完，而且至今他依然崇拜毛泽东，经常翻看他的著作。
 

到了初中，在学校的组织下，许家印步行40多里，去了一趟太康县城。这次出行不仅让他见识了更大的世界，也让他萌生出逃离农村的人生理想。
 

为此许家印还做过一件“傻事”。当时他邻居的舅舅在河南周口市公安局工作，许家印视之为偶像，高中毕业后，他就放胆给对方写了封信，信中大意是希望对方帮忙给他找份临时工作。

但寄出之后，这封信就石沉大海。日后许家印回忆这件事也感慨万千，“那个时候还是太单纯了”。

靠人不如靠己。人生之路，终究要自谋出路。

但当时的农村孩子并没有很多能够打破命运的机会。高中毕业，许家印也只能继续蜗居在农村，寻找可以赚钱的机会。

期间，他曾打预制板，下地锄草，开拖拉机等。被任命为生产队副队长后，为了好好表现，他甚至肯做掏粪工。

直到1977年，中断多年的高考恢复，许家印才真正迎来改变命运的机会。

第一年虽然报上名，但因准备不充分而落榜。第二年许家印决定回到高中学校复习补课。

学校没有住宿，他就在拖拉机站旁找到一件破房子，拿布满补丁的被子取暖。零下15度的冬天，北风灌窗而入，他硬是挺了过去。吃得更是糟糕，自己带到学校的馒头和地瓜饼过三天就会发霉长毛，但舍不得丢掉，就洗掉霉点继续吃。

功夫不负有心人。1978年，20岁的许家印如愿考入大学，并且成绩位列全市前三。当时他报考的学校是武汉钢铁学院，专业是冶金系的“金属材料及热处理”。这样选的初衷依旧是为了逃离农村，毕竟这个专业再差也会是个炼钢工人吧。

没想到的是，毕业之后，许家印真的被分配到一家钢铁厂，只是这家钢铁厂不在武汉，而在距离家乡太康县仅两小时车程的平顶山市，这让许家印极度郁闷。寒窗苦读换来的只是另一个“小山沟”。

尽管有无奈，但许家印很快调整好状态，整理行装前去报到。因为是第一个分配过来的大学生，他被安排协助车间主任的工作。
 

刚工作两个月之后，许家印就根据总结出的几百个问题制定出“生产管理三百条”。进厂第二年，他的职位就从技术员升至车间副主任，并创建了一套高效的生产管理制度。

但有些超前的管理方式也为许家印带来了诸多困扰。比如有合作单位买了公司钢板，没有切割设备，许家印就让车间帮对方切割，给部门赚点小钱，从而给员工换点福利，比如大米、油盐等日用品。

有一年春天，热处理车间每个员工都收到两百斤大米，厂里有领导就不高兴了，就批评许家印为什么老给员工分福利。许家印当然觉得委屈，直至后来才知道小团体福利会让领导没面子。

体制内的固化和保守压抑着许家印内心的炽烈梦想，渴望逃离的心暗自增长。终于，在舞钢工作10年之后，他煽动起腾飞的翅膀，飞向属于他的蓝天。

蛟龙入海

1992年，邓小平南巡。

在国贸大厦上，邓小平发表了极具份量的讲话：“只要我们不坚持社会主义，不改革开放，不发展经济，不改善人民生活，走任何一条路，都是死路！”随后，中央提出加快住房制度改革步伐。

正是在这一年，张玉良手握政府划拨的2000万元创办了绿地；杨国强以碧桂园进击房地产市场；王健林正式创办万达；胡葆森毅然回郑州创办建业地产；北京大学也跟风成立了北大房地产开发部，开发了北大南街。

同年，许家印揣着三十余页的简历，“下海”至深圳。

但奔波半个月，却没有一家愿意接收他的企业。直至有朋友提醒他把简历变简单点，他才重新做了一份只有两页的新简历。

果不其然，很快就有三家公司愿意聘用他。他选择了一家叫“中达”的贸易公司，因为他觉得能从这家公司老板身上学到东西。

虽然曾经在舞钢管过几百人的团队，但来到深圳，一切归零，许家印必须放下自己既有的骄傲与身段。
 

据悉，那段时间，哪怕看到比他年龄还小的小伙子，他也是师傅师傅的叫。凭借谦逊的态度以及过人的交际能力，许家印在入职第一年就为公司赚到10万元的利润，并很快升任为办公室主任。

然而，他心里清楚，办公室主任不是他的终点，他迫切想要建立属于自己的平台。

于是他建议老板与自己熟悉的舞钢合作，注册一家新的贸易公司。就这样，中达旗下名为“全达”的新公司成立，许家印担任这家公司的老总。新平台上，许家印如鱼得水，把公司业绩搞得蒸蒸日上。

虽如此，他的生活依旧拮据。与人合租了两室两厅，合租的人住一间，许家印、太太、两个儿子、还有岳母、父亲、朋友，一共七口人住在剩下的厅室。因为只有合租人那间卧室有空调，许家印的儿子夏天就躺在合租人门口的地上“沾沾冷气”。

真正的转折要从1994年说起。这一年，许家印向老板提出要到广州“开疆拓土”的建议。于是，他带着出纳、业务员、司机等四个人，来到广州筹建了鹏达房地产公司并出任法人代表，这是许家印第一次接触房地产。

在广州的第一个房地产项目叫“珠岛花园”，在当时以大户型为主流的广州楼市，这个项目另辟蹊径主打“小面积、低价格”策略。迅速成为广州房地产市场的一匹黑马，首期项目很快脱销。

值得一提的是，这个项目需要的108枚要盖的公章，全部于当年搞定，实现了“当年开工、当年销售、当年售罄”等六个“当年”的项目传奇。单靠这一个项目就为母公司中达净赚两亿元人民币。

虽然为公司带来数亿收益，但当时许家印的工资月薪仅为三千多元，这样的差距让许家印萌生了“出走”的想法，他决意不再为人打工。

很快，“恒大”问世。

然而，创业这条路并不好走。

尽管有过成功的项目操盘经验，但脱离了母公司支持的许家印首先要解决“钱从哪儿来”的问题，当时恒大最多能从银行贷款到三百万元，而他看中的原广州农药厂地块首期就要五百万元的地价款。

怎么才能在没钱的情况下做大事业呢？

既然没有还价的余地，那就从付款方式上找突破口。许家印提出，价格要多少给多少，但要分期付款。

这就给了许家印周转和迂回的时间，加之当时房子盖到第一层就可以发售，“小面积，低价格”的策略又降低了买房门槛，所以金碧花园首开半天就卖完了八千万，很快就解决资金流问题。

这就是所谓的“快进快出”打法。时至今日，恒大很多操盘手法依旧保留着这样的营销痕迹。

上市危机

从1997年第一个项目开工到2006年的9年期间，恒大搭乘着中国经济起飞的快车，快速成长为中国房地产行业中的翘楚。

2006年，恒大进入第四个“三年计划”，目标是“迈向国际，跨越发展”。此时的恒大，已经成为“华南五虎”之一。

上市，成为许家印筹谋的下一盘大棋。

这年12月6日，第一批战略投资者初步确定。及至2008年，即将赴港上市的恒大不仅储备了大量人才，而且以4578万平方米土地储备成为内地房企之最。

根据市场的估算，恒大估值可以高达1200亿-1300亿港元。

也就是说如果恒大在港成功IPO，那么许家印的身价将在800亿港元左右，有望成为内地新首富。甚至于有媒体已经将恒大上市成功和首富易主当做板上钉钉的事情。

然而，欢呼背后，一场暗潮涌动的世界金融危机呼啸而来。打了许家印一个措手不及。

2008年，美国次贷危机，各大国际基金惊慌失措，陷入观望状态。大摩等恒大的投资方纷纷压低招股价，意欲趁火打劫。

“我们本来想融资15亿美元，并且已经有了7-8亿美元的订单。但当时一些基金和机构投资者的报价远远低于恒大最低询价3.5港元/股。”许家印如是向媒体披露当时的情况。

上市，估值太低；不上市，那谁来给已有千亿土储的恒大续命？此时的恒大无疑已经站在悬崖边上，向左走还是向右走，都是艰难抉择。

最终，许老板选择再博一回——将上市搁置。

这时他有三条路可以选择：1.廉价甩卖现房或者土地，快速回笼资金；2.获得新的追加投资，但在金融危机背景下，这是最难的一条路；3.被同业或者基金收购。

甩卖房子策略可行，但在经济不景气的情况下，这样的效果并不明显。而卖土地和被收购是许家印最不愿采用的方式。所以求助海外基金和资本市场成为他最后的希望。

他火速前往香港，找到新世界主席郑裕彤。

在那段时间，不管多忙，他每周都要和郑裕彤吃一两次饭。也不管多忙，他每周都要去郑家打牌，跟郑裕彤锄大地，跟其子郑家纯斗地主。

尽管许家印不会讲广东话，郑裕彤不会讲普通话，语言交流有障碍，但彼此在牌桌上你来我往，很快就成为忘年好友。

2008年6月，郑裕彤通过其控制的周大福以1.5亿美元入股恒大，中东某国家投资局向恒大投资1.46亿美元，德意志银行、美林银行等其他五家机构投资入股2.1亿美元。与此同时，郑裕彤还投资了7.8亿元人民币与恒大合作两个项目。

看到资金陆续到账，许家印终于可以长舒一口气。

2009年10月，恒大重启IPO。路演期间，郑裕彤在现场为许家印站台，最终恒大获得国际配售11倍超额认购，公开发售部分超额46倍。

11月5日，恒大地产股票在香港联交所正式挂牌交易。这日，不仅有郑裕彤父子，还有恒大排球俱乐部主教练郎平、华置主席刘銮雄以及中渝置地主席张松桥等重磅级人物到场。

根据当日收盘价，恒大地产以705亿港元成为中国当时市值最大的民营房地产公司，许家印凭着持股68%的479.49亿港元成功刷新了中国首富榜单。

许老板的惊魂上市之路，翻过了最沉重的一页。

战略转型

如果从恒大坎坷上市路中可以看出许家印的过人胆识，那么从恒大长达24年高速发展中，不难窥见许老板的过人谋略。

从发展战略上来看，在恒大成立初期，基于对目标市场以及市场规模的分析和判断，许家印制定了“规模取胜”的战略，这个阶段，他们采用“小面积，低价格”的发展模式，快速抢占市场，创造了多个销售记录，也帮助恒大很快完成了资本的原始积累。

但规模不是企业的终极目标。2004年，许家印意识到规模战略的发展瓶颈，提出要走“规模+品牌”路线。

标志就是“砸园林”事件，许家印亲自推倒了金碧世纪花园不合精品标准的中心园林。在他看来，不管是中端还是高端产品，只要楼盘素质好，投入产出比就会高，这被其称为“意识的转变”。

在完成精品战略转型后，2006年，恒大正式开启全国扩张战略，提出“三年时间再造20个恒大”，这对当时尚未走出广州市场的恒大而言，简直不可思议，但已经做好准备的许家印胸有成竹。

到2007年底，恒大已经在北京、广州、天津、上海、沈阳、武汉、昆明、成都、重庆、南京等20多个核心城市拥有恒大系列项目50余个，形成了深度拓展全国的战略格局。同时成功引进淡马锡、德意志银行与美银美林等国际战略投资者。

2008年，恒大基本完成了“三年时间再造20个恒大”的战略目标。

2010年，恒大正式开启多元化发展战略。及至目前，恒大的主营业务已经囊括房地产开发、物业投资、新能源汽车、文化旅游、健康业务、金融业务、酒店运营等，形成以民生地产为基础，文化旅游、健康养生为两翼，新能源汽车为龙头的多元化产业布局。

在每个战略转型的节点，许家印似乎总能跟着节奏舞动奇迹。

著名商业观察家秦朔曾发文称，许家印了不起的地方在于，当他看到中国城市化、土地财政和住宅产业化发展的大趋势，他认为这是百年不遇的超级机会，他不是将信将疑，不是且行且虑，而是全情投入，再难再险也无所畏惧，‘走自己的路，让别人说去吧’。恰恰是这种企业家精神，最终将恒大引向行业巅峰。

当然，战略前瞻的背后，充分和高效的战略执行也是恒大的杀手锏。

“紧密型集团化管理模式”是恒大管理体系的核心，即重大问题由集团统一管理。这种方式适合高速发展的企业，可以保证任何项目在环节管理过程中有的放矢、有章可依。在这样的制度背景下，恒大形成了“管理严格、赏罚分明、执行力超强”的军事化色彩。

针对恒大的执行力，某恒大合作伙伴表示，他曾在出差路途中建议恒大在广州做一个活动，结果同行的恒大领导当夜做好策划，下达工作任务，第二天他们就开始邀请全国媒体，第三天活动就成功举办了。“这样的执行力没有第二家公司能做到。”这位合作伙伴感慨道。

据悉，在恒大，董事局的一个指令可以在半小时内传达到最基层的员工。

与超强执行力配套的是恒大的标准化体系。

知情人士介绍，恒大在买地、规划、招投标、营销等房地产的关键环节都形成了一套系统模板化的东西。集团总部下达任务，分公司照标准完成即可。

标准化的优势就是有利于快速扩张，提升速度，同时确保产品品质。这也符合恒大要快速发展的需要。

首富的慈善梦

大者恒大。

根据克而瑞发布的“2020年中国房地产企业销售TOP200排行榜”，恒大以6964.7亿元位居第二，坐稳龙头房企宝座。

与之对应，“2020胡润全球房地产富豪榜”中，62岁的许家印以2310亿元蝉联全球房地产首富。

但财富在许家印眼中，只是数字，甚至是无形的压力。

早在恒大上市之后，就有人问及许家印的“首富心态”，许家印表示：“首富有啥好处呢？除了别人心理不平衡来盯着你，甚至不明真相的人来骂你，其实没啥好处。但你的企业上市了，这是公开的秘密，藏不住。”

很多人觉得许家印这么有钱，每天一定吃山珍海味吧？

但事实上恰恰相反，据爆料许家印经常在办公室吃盒饭，有时开会至半夜或者通宵，就让家里送个馒头或者汤、面之类的。有恒大高管曾在许家印家里吃过宵夜，就是两个大馒头，一碗稀饭和咸菜。

对自己，他是吝啬的，但对别人，他总是出手大方。

许家印的名字常年出现在福布斯中国慈善榜上，2020年，他再次以30.1亿元的总捐赠额蝉联中国慈善榜榜首，加上2012、2013、2018、2019年，这已经是许家印第五次荣登慈善榜榜首。

据统计，恒大集团累计为扶贫、民生、教育、环保、体育等慈善公益事业捐款100余次，总慈善捐款超177亿，已经超过了慈善家李嘉诚。

事实上，在创业初期，许家印还不是很宽裕的时候，他和太太就在湖南捐助两个孤儿，从小学开始，每个月给他们寄生活费，现今这两个孩子已完成学业，参与社会的建设。还有很多时候，许家印捐个十万八万，通常不愿意留下自己的姓名。

除此以外，东南亚海啸、南粤台风、汶川地震、南方冰雪灾害、贵州扶贫、新冠肺炎疫情等系列赈灾活动中，总是踊跃着恒大的身影。
 

以新冠肺炎疫情为例，许家印不仅给武汉捐赠2亿元，同时还拿出了10亿支持钟南山团队跟哈佛一起合作研究病毒。为了促成这次合作，许家印更是亲自去美国，促进了哈佛大学与钟南山团队的合作。

“我的少年和青年时代在贫寒中度过，对贫困带来的苦难有着刻骨铭心的感受，对劳苦大众有着深深的情感。只要能力允许，我愿意竭尽所能肩负更多社会责任。”这是许家印的拳拳之心。

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