国庆黄金周之前，官方启动了新一轮楼市调控？

来源|核桃找房郑州站
 

最近两天，楼市先后出现了4个大消息。

消息一：有媒体报道说，监管部门要求试点房企在2023年6月30日前完成降负债目标，以落实“三道红线”。试点房企包括碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城控股、中海、华侨城、绿地、华润、阳光城。

消息二：监管部门要求各大银行控制新增贷款中房地产贷款的比例，不能突破30%。由于接近或者突破上限，部分银行额度紧张，甚至鼓励客户提前归还房贷。

消息三：越来越多的城市开始推行“交房即交证”——开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同时，办理好不动产登记证书（即房产证）。最新出台政策的城市是长沙，此前已有江苏、浙江、山东、广西的部分城市实施了。

消息四：9月28日，楼市一直比较火爆的唐山出台“新政”，把二套房首付比例提高到了50%。此外，还严禁“首付贷”等。

这是否意味着在国庆黄金周之前，官方启动了新一轮楼市调控？这些政策是否都是比较大的利空？
 

下面我分析一下。

首先看消息一，有部分媒体认为这是“三道红线”政策提速。其实不然，这恰恰是明确了过渡期，而且给的缓冲期比较宽裕。

所谓“三道红线”是指：剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1.0倍。

前几天到云南抚仙湖参加万科南方大区的发布会，万科董事长郁亮表示“三道红线”等房企融资政策的出台，影响堪比2003年出台“土地招拍挂制度”。

郁亮把中国房地产市场分为三个阶段：土地招拍挂制度建立之前，谁能拿到好的土地，就可以赚大钱，这是“土地红利阶段”；从2003年到2020年，谁能获得充分的融资，就可以赚大钱，这是“金融红利阶段”；“三道红线”之后，谁能精细管理、产品优质，才可以赚钱，这是“管理红利阶段”。

2年前，监管层给金融业出台“资管新规”，最后也被迫延长了过渡期。因为不延长，就可能出现难以面对的风险。

现在给房企“去杠杆”，跟“资管新规”一样也需要有过渡期。金融和地产，是中国杠杆率最高的两个行业，治理这两个行业都不能太激进。

所以，消息一其实是利好，不是利空。
 

再看消息二，规定各银行新增贷款里房地产贷款不能超过30%，的确是利空，但没有一些媒体渲染的那么厉害。

为什么？我们不妨看央行的两组数据。根据“货币政策执行报告”，我们知道：

1、截至2019年末，全国房地产贷款余额 44.41 万亿元，占各项贷款余额的 29%。

2、截至2020年6月末，全国房地产贷款余额 47.4 万亿元，占各项贷款余额的 28.7%。

也就是说，无论是去年年底，还是今年6月末，房地产贷款占总贷款比例都没有超过30%。而且在2020年6月末，房地产贷款占比（总存量）还是下降的。

需要指出的是，很多房地产贷款其实是走经营贷、消费贷等方式进入的楼市，在统计里不算“涉房贷款”。

2016年和2017年，房地产新增贷款增速比较快，占比比较高。但经过最近两年的压降，数据已经基本回归正常。

今年由于遭遇疫情，货币政策比较宽松。所以新增贷款规模巨大，在这种情况下让房地产增量贷款超过30%，会增加房价上涨的压力。

所以我们可以看出：30%的比例，并不是一个“严厉的紧缩措施”，而是防止个别银行“抢房贷”太激进

对于银行来说，涉房贷款，尤其是个人房贷，都是优质业务，违约率非常低。所以银行更愿意发放个人房贷，而不是贷款给实体经济。

但从国家角度看，要扭转这种趋势，不让房地产行业占用太多的金融资源。无论是“三道红线”还是“30%比例”，都是基于这种考虑。

另外，房地产用来稳经济作用巨大。这种巨大的能量不能快速耗尽，需要留着缓慢发挥作用，为中国经济长期稳定保驾护航。所以国家一再强调，要稳地价、稳房价、稳预期。

疫情之后，中国经济已经明显回暖，这时候要控制一下房地产的增速，否则四季度会过热。这种调控，不是为了让楼市入冬，而是防止过热。对此，我们要有清醒认识。

再看消息三，就更难理解为利空了。

“交房即交证”，准确的说法是“交房即办证”。因为房地产是要办理的，办理的时候是要交税的，尤其是契税。一套200万的房子，如果是豪宅、第二套，一般是3%的契税，办证意味着要给国家缴纳6万元的契税。当然，这是从购房者角度说的，房企角度也有很多税要随着办证缴纳。

以前从交房到办证需要2年到3年，意味着地方政府拿到这笔税款要迟2到3年。突然提速，意味着政府可以提前拿到钱。而目前正是地方政府缺钱的时候，部分三四线城市甚至出现了公务员、教师工资的拖欠。

此外，让购房者提前2到3年拿到房产证，就可以提前2到3年卖出换房，有利于加强二手房市场的周转率。我之前在专栏里讲过，地方政府正在推进房地产交易“股票化”，让交易越来越快捷，其目的也是稳增长。

从这一点上，你能看出楼市的重要性。

至于唐山出台“楼市新政”，也是非常温和的。

唐山楼市是华北地区的异数，在北京、天津、河北、山东楼市普遍偏冷的情况下，唐山率先回暖，涨了不少。8月26日，唐山、沈阳等6个城市还被住建部叫到北京开会。

唐山的调控，正是在这个背景下出台的。但实质性的只有一条：2套房首付提高到5成。此外还规定，第三套房不能贷款，其实这是大多数地级市的标配，如果现在才出台，那是比较滞后的。

此外，很多城市已出台的“增值税免征2年变5年”唐山也没有涉及。

在今年楼市调控里，只有深圳一个城市的措施堪称严厉，其他城市都非常温柔。显示了疫情当前，各地稳增长压力比较大。

另外值得注意的是，在昨天央行公布的“货币政策委员会三季度例会”通稿里，三次提及了“引导贷款利率下行”。

所以，虽然央行不再强调“逆周期”，而是提倡“跨周期”，但年内降息仍然是努力的方向。

但你要注意：央行不太愿意通过LPR的渠道降息，这相当于“敲锣打鼓的降息”；而是通过增加逆回购（特别是14天逆回购）的渠道，增加货币供应量，让市场利率自然回落。

也就是说，央行希望悄悄地降息。

还是那句话：中国楼市只有两个季节，春天或者秋天，很难有夏天，也很难有冬天。
 

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