李嘉诚家族再遭封杀？

来源：新浪港股

9月23日，网传成都市高新区财政金融局发布《关于禁止和记黄埔地产（成都）有限公司融资、贷款和重大资产重组的函》。

文件显示，“和记黄埔地产（成都）有限公司存在捂地、捂盘不良行为，严重影响区域房地产市场平稳发展，禁止高新区内金融机构向其公司及项目提供新增融资、贷款，禁止向其重大资产重组提供帮助。”

李嘉诚卷入被禁风波，媒体直指南城都汇项目

事情发生后，有媒体报道指出，和记黄埔地产（成都）有限公司成立于2004年，是和记黄埔地产继北京、广州、深圳、重庆之后进入内地的十四个城市之一。而和记黄埔又是香港富豪李嘉诚长江实业旗下重要上市公司，地产为其重要布局领域。

一位成都高新区金融机构人士表示，和记黄埔地产此次惹怒高新区监管者，或与其刚进入成都即操盘的地王项目南城都汇有关。

7月23日，长实集团宣布了成都南城都汇项目的转让公告。根据公告，成都南城都汇项目接盘方为禹洲集团控股有限公司和成都瑞卓置业有限公司，作价约78.47亿元，预期出售事项计及融资安排后录得约38.11亿元未经审核得益。

根据媒体此前报道，2004年，和记黄埔将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。但是卖了16年，南城都汇还剩有6000多套房源。与此同时，当年楼面价不过千元的高新区新川板块楼面价已经高达2万元以上。

并且，2006年，和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

长实紧急澄清：你们搞错了

长江实业集团回应证券时报称，和记黄埔地产（成都）有限公司现在并非长江实业集团有限公司之附属公司，亦不是由集团控制。

集团重申，公司所有发展项目均严格按照国家法规进行，并不存在囤地的情况。作为地产开发商，公司主要业务为房地产买卖，一直按计划完成发展及出售项目。公司所有开发项目均与地方政府保持紧密沟通，配合当地规划及要求进行专案发展。

据此前公开资料显示，和记黄埔地产（成都）有限公司于2004年上半年正式成立，一直由Carton International Limited及Bruckner Limited（和记投资有限公司）各自持股50%，这两家境外企业均为长实集团名下的间接全资附属公司。和记黄埔地产（成都）为南城都汇项目的开发主体。

根据天眼查数据，公司高管在7月底发生多项变更。和黄成都原董事会全部退出，和禹洲集团关系紧密的柯宇鸿担任法定代表人和董事长。

禹洲地产方面回应媒体表示，对于此次收购项目没有影响，上述函件是针对原股东以及区域里的金融机构的，禹洲收购的项目都已经主体竣工了。

捂地十六年，李嘉诚赚的盆满钵满

2004年，和黄将成都列为西南地区的重点投资发展城市，先后竞得天府新城南地王项目及温江新城区光华大道项目两大地块，由此正式入驻四川成都。这个当时轰动一时的地王就是如今的南城都汇项目，彼时拿地总价为21.35亿，楼面价为1030元/平方米，被誉为和记黄埔地产在成都的1号作品。

该项目的开发遵循了长实在内地开发地产的一贯套路，主要靠土地增值获利而非内地开发商流行的高周转获利，也因此南城都汇卖了近16年还剩有6000多套房源。

但是南城都汇脚下的土地已经今非昔比，当时的地王楼面价不过千元，如今南城都汇所在的高新区新川板块楼面价已经高达20700元/平方米，将成都楼面价首次拉高至2万时代。本次套现，李嘉诚将获得38.11亿港元，而当时拿地总价也才21亿。

虽然开发周期很长，但和记黄埔拿地后很快就将地块盘活，早就在该项目上大赚一笔。2006年。和记黄埔将南城都汇886亩土地抵押给中国农业银行、中国银行以及中国建设银行，共获得26.21亿的抵押贷款，比购买地块的总价还要高4.86亿元。

和记黄埔自身赚的盆满钵满，南城都汇在早期销售还多次获得销冠，一位成都开发商称，该项目的热销主要是因为地段好，和记黄埔这个成都1号在产品上很难令成都人民满意。他评价南城都汇为一流的地段、商业，三流的产品。

业主们过去投诉南城都汇产品问题长长的清单上有：小区道路变市政道路、墙体层高出现误差、墙面空鼓、设计不专业等。

南城都汇这几年的开发也不太顺利。2017年，南城都汇8期在建工地起火，六期工程外墙受到烟熏。今年4月23日，南城都汇小区7期商业再现大火。

同时，据多位业主反映，南城都汇目前的物业公司家利物业服务表现也不好，他们多次要求更换物业。

不过该项目准现房以及成熟的区位和配套，还是让接盘方能以高价拿下。

根据公告，接盘方为禹洲地产和成都瑞卓置业有限公司。2019年5月，禹洲以18400元/平方米楼面价拿下三圣乡地块，刷新了成都最高楼面价，在成都市场上赚足了眼球。今年4月，禹洲再以楼面价3640元/平方米刷新邛崃楼面地价。

成都瑞卓置业有限公前身为重庆隆鑫地产。2017年2月，重庆隆鑫地产集团更名为重庆爱普地产集团，其在成都开发的楼盘有隆鑫·九熙、隆鑫·印象东方、隆鑫·公园首府、隆鑫·印象城邦、爱普·新鸿府等。

根据上述成都市场人士的透露，长实仍然保留着南城都汇项目50%股权，会在项目公司保留一名董事，未来禹洲和成都瑞卓全面运营南城都汇项目，预计住宅将会以精装修形式推向市场。

捂盘惜售，李嘉诚盈利模式背后

事实上，南城都汇这种一块地开发十几年的情况在长实过往的地产项目上并不少见，甚至可以说是普遍现象，这些项目的开发周期少则三五年，多则二十几年，等到开发完毕时，地价和房价早已经翻了几番。

甚至于有不少观点认为，这种“囤地”式的慢开发模式是李嘉诚旗下长实系房企的一贯套路——在土地价格处于低位时大面积买入，再缓慢分期开发，坐等周边配套成熟、土地升值，以时间换取高额收益。

对于捂地惜售，新浪港股微博出现了两种观点，一种认为，“我们自己把房价推上去了，不能怪逼人套现”；一种观点认为，“国家政策已经严令禁止捂地捂盘，李嘉诚果然是囤地炒作高手”。

如李嘉诚在2004年以1.2万元/平米买下的上海陆家嘴世纪汇广场项目，彼时的土地成本不过32亿元左右，而到2016年卖出时，成交价已经达到了200亿元人民币，长实得以大赚168亿。

低价买进，高价卖出，靠着这种模式，李嘉诚早已在地产方面赚得盆满钵满。而自1999年登上香港首富宝座后，其商业帝国更是几乎渗透到通信、基建、港口、石油、零售等香港的每一个角落，一度连续21年蝉联香港首富。

本文来源：21世纪经济报道、观点地产网，新10亿商业参考、财经天下周刊、新浪港股等。
 

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