房价不会再涨了
来源|功夫财经（公众号ID：kongfuf）
作者|关不羽
央行此举的真实意图不是干预房地产行业的市场格局，真正的意图应该是控制货币流向。
在现有条件下，新加坡模式只能是有限的补充，不可能成为中国住房问题的解决方案。今天饱受诟病的中国房地产问题不是一朝一夕形成的，涉及到很多经济深层问题和错综复杂的矛盾。
经历了最强调控，中国房地产行业的市场化成分正在迅速消失。“限贷、限价、限购”已经把价格、金融、需求中的市场因素压缩到了最低。
最近，两条消息又对房地产业产生了巨大的冲击，对房地产业的新一轮“手术”就在眼前。
那么，去市场化的调控不断加码，目标到底是什么？调控目标能不能实现？值得思考。
01
“三条红线”的真实意图
房地产融资的“三条红线”成了市场议论的热点。
8月23日，央行官网和住建部官网，挂出一篇标题和内容一模一样的通稿，《住房城乡建设部、人民银行联合召开房地产企业座谈会》，核心内容是对重点房地产企业进行资金监测和融资管理。
此前就有传闻为房企负债设置三道红线，三道红线是指剔除预收款后的资产负债率大于70%；净负债率大于100%；现金短债比小于1倍。
基于三道红线的指标，监管层将试点房地产企业分为四档：
1.触及全部三道红线的房企列为“红色档”，有息负债规模以2019年6月底为上限，不得增加；
2.触碰到其中任何二道红线的房企列为“橙色档”，有息负债规模年增速不得超过5%；
3.触及其中任何“一条线红”的房企列为“黄色档”，有息负债规模年增速不得超过10%；
4.“三道红线”均未触碰的房企列为“绿色档”，有息负债规模年增速不得超过15%。
参加重点房地产企业座谈会的房企包括12家，分别是碧桂园、恒大、万科、融创、中梁、保利、新城、中海、华侨城、绿地、华润和阳光城。对这12家房企将进行融资债务总规模的控制。
这些企业需要在9月底上交降档方案，包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三道红线”的调整。若未达标，监管层将要求金融机构对相应房企的全口径债务进行限制。
很明显，三条红线的“3、4、5监管”是针对高负债经营的房地产企业的去杠杆。从更大的范围进行解读，就是央行不愿意银行系统的货币进入房地产业。
从控制金融风险的角度看，对房地产企业去杠杆是有一定依据的。但是，仅仅以负债率去衡量房企的资质值得商榷。
中国房企的高负债经营模式并非孤立存在，而是中国房地产行业借鉴香港模式的系统性结果。政府作为土地的垄断供应方，以拍卖方式出售土地，高昂的土地成本势必造成房企巨大资金压力。
这一土地供应方式不改变，负债率低并不表征企业的现金储备充分，而是表征了企业的业务处于收缩状态。
这次列入“绿色档”的四家央企就是这类情况，都是近年来逐步降低房地产业务扩张的企业。
无论是出于“不想干”的主动调整，还是出于“干不好”的被动困境，他们的负债率低都谈不上是“健康指标”，允许他们获得更高的负债规模增速，是鼓励他们加强房地产业务，还是提供金融扶持帮助他们“躺赢”？
问题的关键在于，这都不是央行的职责。央行此举的真实意图不是干预房地产行业的市场格局，真正的意图应该是控制货币流向。
02货币流向的“较劲”
此前，人民银行货币政策委员会委员刘世锦公开发言曾表示，“有些方向我们不希望资金流入，甚至会采取措施防止流入，比如房市、股市；有些方向我们希望资金流入，比如实体经济，但政策预期和人的行为有时是较着劲的，这是目前面临的难点”。
这次的“三条红线”或许就是央行和市场行为的较劲了。理论上讲，拳头拧不过大腿，央行不希望货币流入，那么货币就不会流入。但是，这个“理论上讲”是有局限的，实际的市场情况更为复杂。
央行可以有效限制银行系统的资金以信贷方式流入房地产行业，长远看房企会压缩业务规模以应对资金困局。
但是，“长远”恐怕不是高资金压力的大型房企首先要考虑的，大量土地储备待开发和资金回笼的现实压力会让大型房企转向海外融资等成本更高的资金来源。这无疑大幅增加的房企经营风险。
如果位于一二线城市的优质资产以高成本资金消化完成后，仍然补不上资金窟窿，那么倒下的巨人只会留下一堆泡沫。这对整个经济格局的影响无疑是巨大的。
1989年日本央行以连续上调贴现率，大藏省也出重拳，要求所有金融机构收紧不动产贷款，主动刺破房地产泡沫。当时也不乏一片叫好声，但是房地产市场崩溃引发了一系列严重后果，远超人们想象。
泡沫破碎后，资金也没有如愿流入“实体经济”，很多以土地质押获得融资的企业受到波及纷纷倒产，整个经济开启了失落的二十年。这是一个过激政策引发经济长期衰退的教训。
中国房地产行业确实存在问题，涉及很多深层的经济问题，诸如土地供应的模式及其背后的地方财政困局，国民收入长期滞后等等。要通过“局部手术”去修正整个体系，是无法实现的目标。
房产、土地资产已经成为中国资产存量的主力，在居民家庭财产中占比70%、在银行抵押品中占比50%以上，牵一发而动全身，不可不慎。
继央行大动作之后，“深圳全面学习新加坡模式”的消息又吸引了广泛的注意力。这一次，方向打在了“模式”上。
03“新加坡模式”的真假是非
新加坡模式简单地讲，就是通过政府主导实现居民高住房自有率，从而实现“居者有其屋”。
新加坡的住房自有率高达90%左右，在发达国家中独有——一般规律是，发达国家的住房自有率低于发展中国家、欠发达国家，大城市比中小城市低，城市比农村低。
这一模式也从未移植到其他发达国家，这是因为新加坡独特的条件限制了模式输出。
新加坡是一个现代城邦国家，一城一国，人口流动率很低。而且，新加坡的移民控制严格，人口结构较为封闭。其他发达国家及其大城市很难对标新加坡，而中小城市也没有必要去对标。
新加坡模式提高住房自有率的方法是，20%市场化的高档住宅是市场化的。60%以上的政府组屋由政府主导修建，居民强制缴纳高额的中央公积金以换取组屋的交易受限产权——绝非一些不实报道中的免费分配，而是政府补贴加个人购买的混合模式。
最低端的组屋面积约70平米，价格为30万新币到60多万新币，大体为150万人民币到300万人民币。无力购买组屋低收入群体才能从政府福利系统获得公租房。
引进新加坡模式的住房改革其实已经十几年了，自2008年后“二次住房改革”后，包括深圳在内，各地纷纷试点了公租房、有限产权的经济适用房，效果如何仁者见仁。总体而言，规模有限。难点很明显，非户籍人口无法从这些政策中受益。
而非户籍人口是中国经济发达城市人口增长的主力，他们落户购房要求也是这些城市房价上涨的原动力。也就是说，在人口封闭的新加坡可行的模式在人流滚滚的中国大城市中水土不服。
而深圳这样人口流动率在全国数一数二的城市，在过去的公租房、经适房试点中一直雷声大、雨点小。财政压力、管理配套等等，都有明显的不适配。
2019年，深圳辖区一般公共预算收入为9500亿左右，地方级收入为3800亿左右，而一般公共预算支出4551亿元，财政很宽裕吗？显然不是。
大规模投入保障性住房的资金从何而来？只能是中央及财政收入去补，长期大规模投入是不是现实？直接的资金支出还只是新加坡模式的可见成本，土地资产的投入可能远比直接的资金投入更大。
如果要实现新加波90%的住房自有率，那么深圳的土地资源要投入多少、资金来源如何解决？
所以，8月28日，深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡公开表示新加坡是深圳学习榜样，将来深圳市60%市民住在政府提供的租赁或出售的住房中。“补丁”一个接一个，有说这是长远计划、不急于一时，有说不是照搬照抄新加坡模式，等等。
在现有条件下，新加坡模式只能是有限的补充，不可能成为中国住房问题的解决方案。
04房地产调控的目标设定
“深圳学新加坡”和“重点房企融资三条红线”并没有什么直接联系。前者是深圳地方房地产管理部门的发声，后者是央行和住建部的政策设计，层级相差甚远，指向也不同。
前者比较虚，后者相对实，两者被“联想起来”，备受舆论关注，体现的是中国上下的“住房焦虑”。存在问题、产生焦虑，首先要解决的是房地产调控的目标设定。
消费者希望看到的目标是“房价大幅下降”，央行希望控制货币流向，地方管理部门希望主导分配，目标各不相同。怎么让一套政策整合满足各方需求？恐怕是没有的，李光耀复生也做不到。
有些目标至少存在合理性，比如央行的货币管理，但是一刀切的方法是否稳妥，是要打个问号的。有的目标可以理解，但是很难实现。比如“房价大幅下降”，政府限价不可谓不力，限价之下甚至出现了一手房比二手房便宜的倒挂现象，实际上造成了更严重的市场不公。
“买到就是赚到”的老司机对“永远在路上”的“房价腰斩党”的碾压优势更为明显。政府管理部门主导分配走福利化分房的老路，美其名曰“新加坡模式”其实也不通。而这些调控目标、政策目标之间还存在很多矛盾，比如说央行要维护金融系统安全，房价暴跌是其乐见的吗？
归根结底，“居者有其屋”的古老理想在这个时代已经很难实现，以提高居民房屋自有率为房地产调控的目标是不切实际、不符合经济发展的规律。只要市场机制还在运作，就有其客观规律。去市场化的调控手段、和市场“较劲”的政策意图，很难获得预期的目标。这是现实的真相。
正所谓“病来如山倒，病去如抽丝”，今天饱受诟病的中国房地产问题不是一朝一夕形成的，涉及到很多经济深层问题和错综复杂的矛盾。
既要有解决问题的耐心，更要有改革进入深水区的勇气——但勇气不等于硬上、蛮干，在目标设置不合理、不清晰的情况下，强调控的猛药要慎重，对标不准的吃错药更是危险。
本文仅代表作者观点，版权归原创者所有，如需转载请在文中注明来源及作者名字。
免责声明：本文系转载编辑文章，仅作分享之用。如分享内容、图片侵犯到您的版权或非授权发布，请及时与我们联系进行审核处理或删除，您可以发送材料至邮箱：service@tojoy.com