高层严打楼市乱象
最近一段时间的房地产市场，可以说非常热闹了。
房价持续上涨是一方面，国务院也召开了一场专属于房地产的座谈会，而这一轮房价上涨比较快的几个城市，从深圳开始，南京、宁波、东莞等都逐渐加强了调控，楼市调控终于出现了转向。
面对市场的变化，乐观的人认为市场热火终于要被压制，到了上车的好机会。
而悲观者则认为现在房价已经很高了，现在上车的话已经是高位接盘，只能在等待下一轮行情。
那么从现在的市场行情来看，刚需还有机会吗？
01
刚需买房的两堵墙
生活中，我们会经常遇到一些我们以为很了解，但是却与专业认知出现偏差的事情。比如“刚需”这个词，你可能认为自己已经非常了解了，并且不屑地表示，“不就是那些还没买房，但是准备买房的人吗？”
这句话只能算说对了一半。
近些年，随着国家逐渐加强对房地产市场的调控，许多城市都设置了一些购房门槛，比如限购、限贷、限售、限价等政策，尤其是一线城市，这个门槛可能设置的会更高。
在这些地方买房不光是要有想法，更要看你有没有资格，有没有首付的能力。
所以什么才是真正的刚需，是那些想在城市安家，可是还没有买房，不过手里有购房资格，有足够的首付，并且有每月还月供的能力，这些能买房，但是还没有买房的一群人，才是实实在在的刚需。
不过在一些热门的城市，和刚需竞争的是那些经验丰富的投资客，他们拥有更加充裕的资金，并且能熟练打通买房的各个环节，由于一些优质项目供应有限，所以投资客的挤压，刚需买房实际上是一个很困难的事。
另外一方面，在买房过程中，除了房价外，还有一系列的隐形成本，比如购房资格，开发商捂盘，捆绑销售，茶水费，摇号认筹前冻资等等各种阻碍你购房的因素，其实这些还可以有另一个名字—“楼市乱象”。
楼市存在的种种乱象，往往就是压垮刚需的最后一根稻草。
西南财经大学曾经发布过一组数据，2018年三季度，从全国城镇家庭新购房的目的来看，投资用途占58.2%，改善需求占26.7%，而首次购房的刚需仅占15.1%。
刚需买房遇到的这两堵墙，几乎扼杀了市场上大部分刚需。
02
房地产座谈会关注楼市乱象
7月24日国务院牵头，召开了一次房地产工作座谈会，这次座谈会上邀请了北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加。
这10个城市也非常具有指向性，北京、长沙是楼市调控的“模范生”，房价已经多年不涨。
剩下的这些城市就是最近房价上涨比较快的“后进生”。
这场座谈会后，有许多人认为这是上层发出要管控房价上涨的信号。但是我个人认为这个想法可能有点言重了。
会议上重申了“房住不炒”，“稳房价、稳地价、稳预期”，这些并不让人意外，除此之外，这次会议上还重点提到了“高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题”，这才是这场座谈会最需要关注的点。
那什么是新情况新问题呢？是房价上涨吗？
可是现在房价上涨的都集中在这几个重点城市，从全国来看房价上涨的幅度还十分有限。
同时，今年为了防疫央行释放了很多流动性，这必然会导致房价出现上涨。所以这些并不是房地产市场出现的新情况新问题。
读这些会议内容一定要读全，一定不能通过一句话或一个词来理解内容，这就容易造成对会议的曲解。
我们看会议上关于新问题的全面表述：
韩正强调，要坚持问题导向，高度重视当前房地产市场出现的新情况新问题，时刻绷紧房地产调控这根弦，坚定不移推进落实好长效机制。
要全面落实城市政府主体责任，发现问题要快速反应和处置，及时采取有针对性的政策措施。
要实施好房地产金融审慎管理制度，稳住存量、严控增量，防止资金违规流入房地产市场。
要加强市场监测，对市场异动及时提示、指导和预警，精准分析市场形势。
要抓紧建立住宅用地市场监测指标体系，定期公开各地土地储备和已出让土地建设进展情况，接受社会监督。
要发挥财税政策作用，有效调节住房需求。要持续整治房地产市场乱象，依法有效查处违法违规行为。
要做好住房保障工作，因地制宜推进城镇老旧小区和棚户区改造，着力解决城市新市民和年轻人住房问题。
房地产市场当前出现的新问题，会议表述已经十分清楚了，“防止资金违规流入房地产市场”“市场异动”“住房需求”等。
这也正好和当前现实情况相呼应，今年随着疫情得到控制，房地产市场重启后，出现了一系列的问题。
比如深圳经营贷违规流入房地产市场，二手房房东故意抬高挂牌价、一些热点城市房地产供应不足，市场打新情绪高涨，万人摇现象屡屡出现，而这些房地产乱象也频频登上热搜，引发舆论的强烈关注。
这次座谈会的重点，就是要各地解决这些楼市乱象。会议最后也提到了“着力解决城市新市民和年轻人住房问题。”
所以各位刚需朋友不要怕，高层已经看到了刚需买房的难处，一些刚需买房特别困难的城市，也正在出台政策解决这个问题。
03
各地出台政策鼓励刚需入场
上一周，全国很多地方密集出台了一些楼市新政，我们借用专业证券公司的整理，先来大致看一下这些城市的具体政策。
可以看到出台政策的这些城市，除了长春是放松限售政策，属于调控放松之外，其它城市都在一定程度上收紧了楼市调控。
尤其是南京，东莞出台新政后，市场出现了一些悲观的声音，认为房地产调控政策要全面转向，政府要打击房价上涨的行为。
大家看待问题要有自己的思路。
南京，东莞收紧调控政策不假，但从这些政策来看，并没有很严厉的管控市场，而基本都是一些比较温和的政策，甚至有些方面在鼓励刚需入场。
比如，南京这次就对“离婚买房”作出了新的规定，离婚2年内购买商品房的，拥有购房套数按照离婚前家庭总套数计算，这一条是明显打击假离婚炒房。
同时还有就是新开盘的项目不低于30%的比例，保障无房家庭刚需。这是实实在在的鼓励刚需入场啊。
东莞的政策主要是抬高了购房门槛，外地户籍购买首套房，需要1年以上社保，买2套需要2年以上社保，第3套房限购，并且取得不动产证3年后，才能上市交易。
抬高购房门槛，可以有效限制投资性需求，为刚需买房腾出空间。
除了东莞和南京之外，其他城市也出台了一些小政策，只不过关注度没有这么高。比如宁波市六区无房家庭可以优先认购商品房；深圳宝安区年内新开工及筹集保障房1.5万套，青岛对新房交付新规征求意见，购房人有权暂缓或者拒收房屋。
这些政策都是在为刚需购房保驾护航啊。
04
房价还在上涨，刚需适合进场吗？
房价上涨依然是现在房地产最大的趋势，7月27日，易居研究院发布百城房价报告，2020年上半年，全国100个城市新建商品住宅均价15595元/平方米，同比上涨10.09%。
虽然今年二季度以来累计房价同比涨幅曲线在持续下行，但是房价没有绝对下跌，涨幅依然位于两位数的水平。
房价还在上涨，那对于许多城市的刚需来说现在还能进场吗？
很多人认为，刚需买房应该在房价低谷期买，这个道理当然没有错，但问题在于让很多刚需意识到要买房的时候，其实房价已经涨上来了。
在房价低谷买到房子，实在是一个碰运气的事。
其实买房能够买房价刚上涨时间，就已经是非常幸运的事情了。
这里要提到一个“甘蔗吃中段”理论，吃甘蔗的同学，大家都有这样的体会，甘蔗的头部可能非常甜，但是却太硬了，不好嚼，甘蔗的尾部，口感不好，而且也不甜了。
只有甘蔗的中间部分才是最好吃的。
其实买房也是这个道理，房价还在低谷期间，可能对于刚需来说，很难判断出即将启动的行情，而当这一轮行情即将结束，房价也已经上涨到高位，而且马上要进入盘整了，这时候也不适合再进场。
只有在房价已经出现涨幅，而且行情还在持续，这个阶段买房其实是最合适的，而且也是最容易把握住的。
对于当前的房地产市场就要区分来看了，目前，全国大部分城市房价还在启动阶段，这时候入场其实是非常合适的。
但是像深圳，东莞这样已经暴涨过的城市，房价马上进入盘整期，现在已经不适合入场了。
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