地产股满屏翻倍！“16条”为何引起资本市场如此大的波动

从月初的旭辉暴雷、龙湖换帅，行业信心陷入谷底，到十天后的政策红包大派发，地产股暴涨，“否极泰来”或许是此时形容地产行业境况最恰当的词。

继央行“第二支箭”和中债信用增进公司支持意向民营房企向公司提出增信需求利好后，11月13日，央行、银保监会发布《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》，出台十六条措施支持房地产市场平稳健康发展。

受政策面利好影响，今天开盘后，房地产、银行板块表现活跃。粤泰股份、新华联、新城控股、金地集团等股均涨停，而港股方面，从上周至今，旭辉已经涨了超 200%，新城发展、碧桂园、龙湖等也已经翻倍，地产股的狂欢仍在继续。

16条支持政策条条都意义重大，每条分析起来都能讲很多，但我们今天只谈其中最具代表性的几条，来分析为什么这次政策能引起资本市场如此大的波动。

1

国企、民企一视同仁

首先是：要求银行金融机构对国企、民企一视同仁。

要求银行金融机构“稳定房地产开发贷款投放”，坚持“两个毫不动摇”，对国有、民营等各类房地产企业一视同仁，鼓励金融机构重点支持治理完善、聚焦主业、资质良好的房地产企业稳健发展。

这段文字，是本次16条政策中的重中之重。

房地产行业走到今天这种“悲惨局面”，多个民营房企命悬一线，很大因素是由于在过去一年半的时间内，金融机构对民营房地产企业不够一视同仁，如今，央行从坚持“两个毫不动摇”的高度为民营房企的融资平等权撑腰，释放出的一个明显政策信号：“救项目不救企业”的风向或将转变为“救项目也救企业”。

对于房地产市场的救助方向，此前是“救项目不救企业”，但是事实证明这对于保交楼和房地产市场纾困效果不明显，16条对此作出调整，未来的方向是“救项目与救企业并存”。

中原地产首席分析师张大伟表示，之前房地产市场最大的问题是房企特别是民企没有杠杆，金融16条针对这个市场问题，开始松绑政策，的确可以救活部分被错杀的民企。

2

贷款允许展期一年

对房企而言，最大的利好是通知明确贷款可以展期，资金压力得以暂时缓解。

支持开发贷款、信托贷款等存量融资合理展期。自本通知印发之日起，未来半年内到期的，可以允许超出原规定多展期1年，可不调整贷款分类，报送征信系统的贷款分类与之保持一致。

中指研究院分析指出，这项措施将极大缓解房企偿还债务压力，有效缓解房企现金流紧张，特别是对于未出险民营房企，将是极大支持。

易居研究院智库中心研究总监严跃进指出，展期是金融机构防范贷款违约、防范不良贷款率的重要举措。鉴于房地产市场特殊情况，展期制度在房地产贷款领域应用将加大。通过展期模式，有助于促进金融机构贷款政策稳定、 防范金融机构和房企关系恶化，所以是化解风险的必要操作。

“此次展期的年限为1年，客观上也说明，到明年也依然是要大力支持房企保交楼工作的。各类金融机构要理解这个时间点的设置，用足用好政策，主动扶持房地产企业的保交楼工作。”严跃进说。

3

利用发债、信托等支持房企融资

支持优质房地产企业发行债券融资。推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持。鼓励债券发行人与持有人提前沟通，做好债券兑付资金安排。按期兑付确有困难的，通过协商做出合理展期、置换等安排，主动化解风险。支持债券发行人在境内外市场回购债券。

鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求。鼓励信托公司等金融机构加快业务转型，在严格落实资管产品监管要求、做好风险防控的基础上，按市场化、法治化原则支持房地产企业和项目的合理融资需求，依法合规为房地产企业项目并购、商业养老地产、租赁住房建设等提供金融支持。

早在上周二，地产就发出了 " 第二支箭 "，由人民银行再贷款提供资金支持，委托专业机构按照市场化、法治化原则，通过担保增信、创设信用风险缓释凭证、直接购买债券等方式，支持民营企业发债融资。预计可支持约 2500 亿元民营企业债券融资，后续可视情况进一步扩容。

迄今为止不到一周时间，" 第二支箭 " 就已经向龙湖、新城、碧桂园和美的置业分配了 450 亿的额度，可谓神速。

而据一些媒体报道，央行除了要求年底之前国有大行必须放出 6000 亿外，又追加了股份制银行的 4000 亿，万亿资金要在剩下的短短两个月内全部投向房地产。

陈文静认为，推动专业信用增进机构为财务总体健康、面临短期困难的房地产企业债券发行提供增信支持，将加快落实支持民营房企通过增信发债融资。

4

“免责条款”

本次政策引起广泛关注的一条：

对于新发放的配套融资形成不良的，相关机构和人员已尽职的，可予免责。

这样的措辞，在正式文件中，并不多。

此前，央行多次发文支持房地产，改善房地产融资。但在市场化实施推进过程中，仍存在不少难题，以中债增为例，需要发行人通过实物资产或第三方进行反担保，以作为风险缓释措施。然而当前房企能拿出的干净优质项目已然寥寥。同时，在目前的行情下，资产估值存在大幅折价的可能，房企从而可能要拿出更多的资产才能完成反担保。

本次，为了减少此类问题，政策具体到操作层面，发布“免责条款”，淡化个人追责风险，免除机构和人员后顾之忧，只要已经尽职的，可予免责，政策尺度非常大。

5

需求端支持力度有望继续加大

对民企、国企一视同仁，融资额度给到位，多样化融资方式和融资手段给到位，连银行的后顾之忧都解除......可以看到，这16项支持政策是一次针对房企、各类银行、融资机构做的一次全方位疏通，是对近期金融扶持地产稳定一系列政策的总结，体现出监管层对于地产金融的态度，即稳定杠杆和融资。

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，接下来，来自金融层面的对房企的支持、对停工项目的保交楼支持、对已出险房企的问题化解以及对购房人的金融支持，将逐步落地。

不过，融资政策端的利好能否代表房企已经走出至暗时刻？地产是否已经复苏？

对于房企来说，想走出困境，得靠融资和回款两条腿，重磅政策的相继落地一定程度上将降低房企的融资难度。但房企不可能只靠一条腿走出困境，当前楼市销售端走势尚不明朗，如果难以恢复，此时谈整个行业复苏仍然为时过早。

中指研究院研究报告显示，2022年10月，全国100个城市新建住宅平均价格为16199元/平方米，环比下跌0.01%，跌幅较上月收窄0.01个百分点，已连续4个月下跌。四季度，市场端仍然延续低迷态势，政策能否真正提振购房者信心，有待时间验证。

“当下市场真正稳健发展的关键仍是需求端要稳定下来，恢复企业自身造血的功能，长远来看这才是企业融资的有利保障。尽管当下政策底已经到来，但距离市场的底部，还有很长的距离。”李宇嘉称。

今年以来，差别化住房政策频出，不少地区适度降低首付比例、合理下调房贷利率，加大对刚性住房需求和改善性住房需求的金融支持力度，稳定市场情绪。不过有业内人士指出，就当前而言，推动房地产市场尽快回暖的重点在需求侧，其中下调居民房贷利率是关键，其他放松限购、放宽住房公积金贷款条件、适度减免房地产交易环节税费等也能起到辅助作用。

但无论如何，从政策段开始的良性循环已经开始。对于黯淡了一年半的房企来说，这已经是足够好的消息。

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