万科孵出一颗“科技”蛋，今天在港股上市了

来源丨创头条（ID：ctoutiao）
作者丨史慧芳

着急上市的公司还徘徊在交易所门外，一直喊着“不着急”的万物云却上市了。

今日（9月29日），万物云正式登陆港交所。万物云发行价49.35港元/股，开盘价直接砸到45.60港元/股。截至午间收盘，股价47.00港元/股，跌4.76%。目前总市值548.6亿港元，仅次于华润万象生活，高于碧桂园服务。

两年前，物管行业掀起一波上市潮，恒大物业、融创服务、华润万象生活等纷纷赴港上市。作为万科旗下的物企巨头，万物云却一直未见动静。

尽管也多次被传上市，万科董事长郁亮总是三缄其口，以“暂时没想好”“未来适当的时候”等话语搪塞。直到房地产从白银时代进入黑铁时代，物管股从被捧至天花板到跌至低谷，万物云才姗姗来迟。

就在上市前夕，万物云掌舵人朱保全在微信朋友圈写下这样一句话，“差市场结交真朋友。”显然，港股的寒气也已传递到每一个内地投资者身上。

万科对“万物云”的期望是成为一家科技公司，万物云能撑得起万科的雄心吗？

现在是“适当的时候”？

万物云前身是成立于1990年的万科物业，最早是为万科地产服务的公司。直到2015年，才开始市场化运作。2020年10月，更名为“万物云”。

作为国内首家营收过百亿的物管公司，万物云2021年在中国物业管理服务市场中排名第一，占有4.28%的市场份额。

只是“物业一哥”并未早早地就登陆资本市场，而是直到物业股估值已大幅回调才姗姗来迟。万物云曾多次被传上市，但万科却“犹抱琵琶半遮面”，对此三缄其口。

2018年，郁亮说“我就不上，我怕资本市场把我们引导坏了”。2019年，变成“要等到万科物业成为城市服务商，区别于传统的物业公司，才会让其上市”。

2020年，郁亮改口，“万科物业一定会上市，但时间还没确定”。2021年6月，郁亮又说，“万科会在未来适时给万物云做上市安排，目前还没有上市计划。”

随着地产寒冬的到来，万科的日子也不好过了。2021年万科营收同比增长8%，净利润却同比下滑46%，这是继1995年和2008年后，万科上市31年以来，净利润第三次同比下滑。

“傲娇”的万物云也终于向资本市场低下头。

2022年4月，万物云正式递交招股书。“孩子长大，胃口变大了，家里不够吃了，所以需要独立去发展。父母应该鼓励孩子长大成人。”

万物云蛰伏多年，此时上市显然错过上市的最佳时机。

今年8月底召开的万科中期业绩会上，郁亮直言万科分拆万物云不是“卖猪仔儿”，叫个好价钱把它卖掉，而是希望通过上市获得更大的发展空间。

IPO之前，万科实际持有万物云56.6%的股份，是控股股东。万物云员工持股平台持股为7.71%，超300位获得股权激励的员工或将实现“财富自由”。

外部投资者中，2021年11月，香港瑞轩、珠海达丰、海南云胜突击入股，通过股权转让，博裕资本套现近70亿，58同城套现近20亿，赚得盆满钵满。

经过此次减持，博裕资本持股降至17.14%，58集团降至2.86%，因为入局早，当时公司估值低，如今随着万物云上市，这两家机构多少还将再赚一笔。

其实，万物云在上市之前，就曾多次大手笔分红。2019-2021年，万物云共派息41.02亿元，这三年利润一共才42.73亿元。相当于把赚的钱几乎全部分完了。

即便物业板块市场低迷，万物云依然受到了7名基石投资者的支持，包括淡马锡、中国诚通、中国国有企业混合所有制改革基金、UBS等，合共认购2.8亿美元的发售股份。

如今，万物云市值超过碧桂园服务、保利物业，在港股上市物企中排名第二位，仅次于华润万象生活。朱保全感慨“差市场交到真朋友”，万物云也确实回馈了投资者。

怀抱“科技”理想的物管公司

不少企业上市之前都会讲一个关于增长的故事，以此增添在资本市场上的预期。

从名字就可以看出，万科对万物云的期望并非简单地做物业管理和服务，而是要成为一家有着沾上云的高科技公司。

郁亮曾说，“多一家、少一家（物业管理）上市公司并不重要，如果是一个城市服务商，我觉得会变得很重要。”朱保全曾谈到，未来万物云的竞争对手不是传统物业企业，而是不断下沉的科技公司。

万物云的业务版图主要分为社区空间居住消费服务、商企和城市空间综合服务、A loT（人工智能物联网）及BPaaS（流程即服务）解决方案三大板块。

2019-2021年，万物云营收分别为139.27亿元、181.45亿元和237.05亿元，对应年内利润分别为10.4亿元、15.19亿元、17.14亿元，三年内净利润累计超40亿元。

过去三年，万物云社区空间居住消费服务贡献收入的半壁江山，而最能体现其“科技”价值的“云服务”收入占比并不高。

2019-2021年，万物云AIoT及BPaaS解决方案属业务的营收占比分别为5.8%、5.7%和7.8%。也就是说，即便披上了“科技”的外衣，万物云本质上仍是一家物业管理公司，“科技”含金量并不充足。

不止科技成色稍显不足，万物云城市空间服务收入也不高，2019-2021年，万物云来自城市空间整合服务收入占比分别为0.2%、0.6%和1.4%。

除此之外，万物云在研发费用上投入也很有限。万物云从每年的营业收入中拿出1.5%用于研发与创新，也就是3亿左右。这个数字放在一般公司不算少。但作为一家将“空间科技服务”作为核心卖点的公司，与主流技术研发企业动辄10%以上的研发投入相比并不算多。

就目前来看，万物云距离郁亮所说的成为“城市服务商”还为时尚早，也难以承担朱保全所谓“空间科技服务商”的名号。或许再等待一些时间，其“城市服务商”及“科技”含金量会更高一些。

目前万物云和碧桂园服务合约面积均突破10亿平方米，为物管行业内两大巨头。但相比于碧桂园服务等物管企业，万物云的毛利率也不占优势。

报告期内，万物云的毛利率分别是17.7%、18.5%、17.0%。在头部物业管理企业中，这一数据处于中下游。2021年，碧桂园服务毛利率30.7%，华润万象生活31.08%，雅生活为27.5%。

万物云最大的客户是万科集团。万物云的住宅物业服务中很大部分在管项目来自万科集团，其物业收入六成以上来自万科及关联公司。

万物云要在“差市场结交真朋友”

2022年，股市犹如热带雨林，绿油油一片。当前港股正值历史低位，物管估值泡沫破裂又遭遇房地产的调整期，寒气终于传给了每一个投资者。

如果把时间线拉回到2014年，万科宣告房地产进入白银时代。那一年，彩生活上市，打响了物业企业上市的第一枪。

随着政策调整，房企长期依赖高周转、高杠杆、高负债打法失效，分拆上市逐渐成为标准化操作。彼时，物业成为房企手中最优质的资产，很多物管企业都喊出千亿目标。

碧桂园服务2018年6月以介绍形式上市，开盘价每股10港元。至去年6月底，曾创下85.2港元历史高位，市值一度超过2800亿港元。

2020年，被称为物管上市元年，大小物企纷纷在港交所门口排队上市。这一年，恒大物业、融创服务、华润万象生活等18家物业公司上市，为过往三年数量之和，IPO平均首发市盈率高达40多，高于同期恒生指数10多倍的市盈率。

港股物业服务板块总市值在2020年四季度一路高歌猛进，进入2021年之后维持高位，6月末突破万亿港元。

但天有不测风云。自2021年下半年以来，房地产持续爆雷，市场对物业公司的热情明显退潮。原本倍儿香的物业股瞬间没那么香了。

今年以来，物管行业估值继续回调，到2022年6月港股物业服务板块总市值已下降到4000多亿港元。据中物研协数据显示，截至8月末，59家上市物业管理公司市盈率均值首次跌破十倍，仅剩8倍。

万物云是年内第6只登陆港股的物业管理公司。此前，除了力高健康生活，金茂服务、苏新服务、东原仁知服务等今年新上市的物管公司都表现一般。比如，金茂服务2022年上市首日破发，跌幅28.75%。

多数港股上市物业公司也在近期创出两年新低。融创服务2020年上市首日市盈率高达138倍，如今仅有4.76倍，而且多数物业公司的市值遭遇腰斩……即使是碧桂园服务，市值也仅剩422亿港元，不及颠峰时五分一。

万物云上市前夕，朱保全在朋友圈写道，“差市场结交真朋友”。这句话是不争的事实。

物管行业的高光时刻已过，万物云在阵阵寒意中逆行上市，显然赶不上物业股巅峰时期的水平，不过其表现仍要好于很多物管公司。

在物管行业步入疲态的大环境下，万物云要讲好“空间科技”的故事，还需再加把劲。

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