老板智库|共享农庄市场专题分析
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▍导读
共享农庄是共享经济的一种新形态,在不改变所有权归属的前提下,最大限度地运用土地、农房等资源的租赁权和使用权,吸引市场主体、社会资本到农村共同开发建设村庄,共同发展农村新产业、新业态。在房地产行业处存量的环境下,随着乡村旅游发展得到国家政策的助力和措施的支持,一些企业也开始挖掘“共享+地产”的创新模式——共享农庄。本报告将以易居乐农(易居中国旗下公司)和河北润龙实业发展集团、河北旅投集团(国企)、天九集团共同打造的共享农庄为例,研究共享农庄的多种类型及运营模式,分析其市场前景与行业趋势。
【报告正文】
乡村房产发展新业态
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“共享农庄”是由中国人民大学土地政策与制度研究中心紧密结合农村集体土地政策改革方向,从城乡需求端出发,参与设计完成的这一农村集体土地改建租赁住房的创新性解决方案,整个模式设计突出了“安、居、乐、业”四个要义。
“共享农庄”是在不改变农民所有权的前提下,将农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活、度假养生、文化创意产业等多种模式,通过互联网与城市租赁住房需求对接,形成政府、集体经济组织、农户以及城市消费者“四赢”局面。国家和地方也纷纷出台政策,鼓励农村创新发展农业乡村旅游和相关产业体系。
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共享经济时代 推动“地产+共享”
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我国共享经济在互联网新商业模式的推动下,正蓬勃发展。充分利用现有或闲置资源,实现信息、资源的共享,也是国家鼓励发展的共享经济方向之一。根据国家信息中心发布的《2022年中国共享经济发展报告》,2021年中国共享经济市场总体规模达到3.69万亿,较2020年增长约9.2%。而房地产,则是国家长期发展、稳定发展的关键。
在“房住不炒”的总基调下,中国商品房销售红利逐步见顶。2021年,全国商品房销售额约18.2亿万元,同比增速由上一年的8.7%下滑至4.8%。
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基于地产行业已到达存量的情况,房企的业务重心将逐渐转为以用户为中心挖掘新需求,创新“地产+”的产品及服务模式。共享理念的出现,为房地产塑造了新的商业模式;“使用”代替了“占有”,“消费者”变成了“使用者”和“分享者”。共享经济时代下,许多房企也开始尝试“地产+共享”的新模式,并形成了初具规模的“共享农庄”商业模式。
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共享农庄主要有五种商业类型,每种类型的特色与盈利模式有所区别。
1. 产品订制型:消费者出资认养农作物,产品成熟后按照消费者的要求既可配送到指定地点,也可进行代销,将销售收入返还消费者。
2. 休闲养生型:鼓励农村以出租、合作等方式发展特色民宿客栈,把经营权租赁给“候鸟”人群、消费者,用于农事生产体验或休闲度假。
3. 投资回报型:消费者出资,用于发展“共享农庄”,农庄为消费者及投资者提供会员式配套运营服务,消费者及投资者按约定获得实物或投资收益回报。
4. 扶贫济困型:贫困户通过出租土地、房产或以土地、房产入股获得财产性收入以及通过打理农庄获得务工收入,实现贫困户持续稳定增收。
5. 文化创意型:立足特色资源,吸引各类艺术家、创客利用品牌设计、故事挖掘、艺术再造、农业科普等文创艺术方式,打造特色农庄。
“共享农庄”企业案例
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①易居乐农(易居中国旗下子公司):蔚窑原乡
位于河北蔚县古城附近的西窑头村从一个空心村,变身成为一个拥有20幢风格迥异民宿的公社型共享农庄。2020年,易居乐农携手华侨城有集民宿管理公司,推出了共享农庄FA公社计划。
FA公社/设计师民宿是把农村闲置住房进行个性化改造,形成一房一院一地,并根据需求改造为市民田园生活、度假养生等多种模式,再通过互联网对外出租。
蔚窑原乡是典型的“休闲养生型”共享农庄项目,打造的是旅游+文化+农业相结合的资产收益型精准消费扶贫共享农庄,FA公社定期支付给村里一笔租金,同时也长期和阶段性聘用村民,让当地农民增加收入,带动当地500余名贫困人口,人均年增收3万余元。同时通过乡村夏令营、冬令营、写作基地、党建活动、艺术家摄影家采风等各种各样的内容植入,吸引多样化的人群前来体验。
②河北润龙实业发展集团:坝上藜麦共享农庄
坝上藜麦共享农庄地处华北平原与内蒙古高原地理过渡带,位于河北省承德
市丰宁满族自治县。该项目是由河北润龙实业发展集团、河北旅投集团(国企)、天九集团共同打造的乡村振兴项目。通过藜麦种植产业与文旅发展深度融合,采取“企业+合作社+农户”的方式,统筹推进藜麦高产优质育种规模化种植。
藜麦庄园是“投资回报型”共享农庄项目。藜麦庄园推出“私人订制草原民宿”,采取共享农庄会籍管理模式,以2-6人份共享民宿产权的方式,获取相应收益;例如约100平方米民宿产权分为两份,双方共同出资共享民宿产权,同时附赠每年15天民宿使用权、藜麦农产品及周边娱乐独家项目权益。藜麦庄园在推动当地乡村振兴项目,同时以商业化形式提高项目收益,聚拢项目人气。
“共享农庄”休闲旅游新风尚
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随着乡村旅游发展得到国家政策的助力,“下乡”度假正在成为越来越多城里人的休闲旅游选择,文旅部数据显示,2019年乡村旅游游客接待量达到30.9亿人次,占国内旅游游客接待量的一半。
根据艾媒咨询调查数据显示,2020年国内游客在最近一年的时间里,有7成的游客到城郊或省内乡村旅游,一年多次到乡村旅游的游客有52.05%,18.12%的游客甚至1月多次到乡村旅游。
目前国内乡村旅游目的地基础设施、接待能力及服务能力的不断提高,将会从供给端进一步迎合乡村旅游市场需求,共享农庄则是其整合的体现。从民宿、采摘、观光、体验等多方面打造乡村旅游一站式服务。共享农庄的发展,在为“下乡”度假提供好去处,带来个性化、多样化体验的同时,也丰富了乡村旅游的内涵。
未来乡村旅游及共享农庄的消费有望不断释放,预计未来共享农庄的创新形式将进一步扩大,且有望成为乡村旅游的新风尚,文旅产业中的下一蓝海市场。
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