必读！环京楼市要触底反弹？环京经济圈正开启5年新周期

来源丨楼市资本论发布

环京楼市，静水深流。

一方面，在环京限购高压和新冠疫情冲击下，楼市持续疲软，多地房价回到了2016年爆涨行情前的原点。

另一方面，楼市资本论同时也看到，自2015年4月国家出台《京津冀协同发展规划纲要》5年以来，环京多重战略机遇叠加，一大批建设成果落地：从大兴机场启航到京张高铁建成通车、从雄安新区建设到临空经济区落地、从北三县与副中心一体规划到河北自贸区四大片区齐头并进……

5年来，无论交通基础设施建设，还是高端高新产业集聚，以及随之而来的大规模人口流入，经济基本面发生了惊天巨变。

楼市资本论研究院做出了一个新判断：经过5年价值蓄积，实现新旧动能转换，已开启环京经济新周期，酝酿重大反弹。

一个地区的楼市发展，归根到底取决于其经济基本面。而组成经济基本面的交通、产业、人口等关键要素，作为该区域的价值底板，通过市场价值规律的作用，最终必定要传导到楼市上。

楼市资本论以环京经济圈为基准参照，观察楼市发展大趋势，发现近五年来，环京房价震荡下行回到原点，经济基本面却有了根本改观，推动区域价值站上新高，与当前房价相比，已经累积了巨大的势能差。

我们相信，这种巨大反差必然产生扭矩内应力，进而影响环京楼市未来走势，将其重新拉回理性增长的正轨。

让我们一起迎接“环京经济新周期”的到来。

【一】五年高强度基建，织就环京交通网

五年来高强度的基建，推动了更高水平环京新周期的到来。

可以说，环京楼市这五年的上行动力，源于京津冀协同发展这一国家战略。

协同发展，交通先行。楼市资本论发现，作为京津冀协同发展的主战场，环京这五年交通建设大干快上，成绩之大，见效之快，全国罕见。

1、先看机场。

大兴国际机场2016年动工，2019年9月正式投入运营，迄今一年，累计完成航班起降8.4万架次，客流量突破1000万人次，航班正点率在全国主要机场中排名第一，成为国际航空枢纽建设运营新标杆。这座超级机场规划年客流吞吐量1亿人次，飞机起降88万架次，将作为区域发展新引擎，以空港产业带动环京的廊坊、固安、永清、涿州等地加速发展。

2、次看高铁。

京张高铁2019年末开通运营，线路全长174公里，最高设计时速350公里，将张家口至北京的运行时间压缩至47分钟。

京雄城际新建线路全长92.03公里，与全国主要城市实现高铁互联互通，北京达大兴国际机场段已于去年9月开通，今年底全线通车后，北京城区至雄安新区可实现30分钟通达。

京唐城际和京滨城际都起自北京城市副中心站，在天津宝坻分流,分抵唐山和天津滨海新区。建成通车后，两地进京时间可望压缩到30分钟左右。

3、再看高速。

京台高速、京开高速拓宽、京秦高速已先后建成通车，实现了环京区域内国家高速公路网“断头路”清零；京雄高速正在紧锣密鼓建设中，将是北京城区连接雄安新区最便捷的高速通道。

京礼高速今年1月全线贯通，作为冬奥会重大交通保障项目，将实现崇礼到北京六环90分钟通达。

首都地区环线高速（俗称“北京大七环”）已经贯通运行，有效串联7条首都放射线国家高速，将绝大多数环京城市纳入“首都一小时生活圈”。

4、最后看轨道交通。

北京轨道交通22号线（平谷线）2020年全线开工，计划2024年建成通车，在燕郊镇、神威大街、潮白大街、高楼镇、齐心庄设站，燕郊可望在半小时内通达北京三环。

城际铁路联络线串联首都机场和大兴国际机场，设计时速为200公里，一期从廊坊东站到大兴国际机场站，2019年开工，计划2022年10月建成通车；二期从南法信站到廊坊东站，计划2024年投入使用。

通武廊轻轨北起通州，经亦庄、采育、廊坊到武清，再向南和天津地铁5号线相连，时速160公里，将以轨道方式实现沿线地区的公交出行。

可以说，历经五年高强度基础设施建设，环京已经织就一张多层次、全覆盖、快速通达的立体交通网，助力环京承接北京非首都功能疏解和产业、人口外移，并重新定义区域价值。

【二】京雄联动与产业勃兴在重塑环京

雄安作为深圳、浦东后横空出世的第三极，超乎所有人的想象，直接催化了环京新周期的到来。

在产业转移方面，近五年来，环京多重战略机遇叠加，产业、人口、资金、技术等经济要素加速集聚，正在催生城市蝶变，重塑区域产业格局。

1、首先是雄安新区

坚持高端引领，瞄准国际前沿领域，集中布局人工智能、大数据、云计算、物联网、移动互联网等新一代信息技术产业，以及北斗卫星通信导航、智能机器人、新材料等高端服务业，打造世界级高端高新产业集群。目前，起步区内登记进驻的企业已达3000多家，其中90%的高端高新企业来自北京，产业布局框架已基本成形。

2、其次是京雄产业走廊

楼市资本论当年全国首提京雄产业走廊，并规划了西线京涿高、东线京固霸2条线路，对整个区域的理论建设与实际发展，产生了重大的影响。

受益于北京新一轮“城南行动计划”，功能产业向京雄沿线梯度转移，使得京雄产业走廊异军突起，集聚了高端装备、电子信息、大数据、生物医药、新能源汽车等一大批战略性新兴产业，带动廊坊、固安、霸州、涿州、高碑店等环京节点整体崛起，成为与雄安高端高新产业相关联的科技创新型城市。

3、还有临空经济区和永定河产业带

依托大兴国际机场，发展新一代信息技术、高端智能装备、生命健康、航空科技创新、航空物流和高端服务等临空产业，给区域发展注入强劲新动能。

其中，临空经济区廊坊片区占地100平方公里，规划到2035年建成设施和服务国际一流、高端要素聚集、航空导向的科创基地，将带动廊坊城区、固安、永清、霸州等地构建现代产业体系。

4、最后还有环京遍地开花的产业新城

以市场力量响应国家战略，推动区域产业结构优化升级。例如，从廊坊起家的本土房企荣盛发展，在香河、永清、霸州、兴隆、固安、宣化等节点城市，布局十余座产业新城，结合自身优势和地方特色，打造产业链集聚平台，有力提升居民就业和收入水平，助力所在区域产城融合发展。

值得注意的是，从以上产业发展态势看来，北京不再是虹吸环京资源的超级黑洞，而是以功能疏解和产业转移引领环京升级的超级引擎。2019年，廊坊人均GDP已从2015年的53118万元增至去年的67412元，在河北省内仅次于唐山，随着北京产业加速向东南转移，廊坊发展水平有望在不久的将来超越唐山。

环京产业集聚必然带动集中就业，最终有效促成人口的规模化流入。

楼市资本论注意到，从2016年到2019年，北京人口减少近80万人，平均每年外流20万人，其中很大一部分随产业转移奔向环京。在此期间，廊坊常住人口从2015年的456.32万，增至2018年的483.66万，今年有望进一步增加到500万人左右，五年净流入约45万人。

从城市发展规划来看，未来廊坊人口还将持续增长，预计到2030年，常住人口将达到600万（中心城区约200万人），2035年达到700万。百万级规模的人口净流入，将为廊坊城市发展和楼市繁荣注入更大活力。

【三】环京楼市非理性降价将消失

交通、产业和人口是支撑楼市的基本要素，构成了一个区域的价值底板，也给楼市资本论研究院观察楼市走向，提供了可靠的参照。

环京五年来，交通大跃进、产业大升级、人口加快集聚，理应支撑楼市稳步提升。然而，近五年来，环京楼市以2017年限购为拐点，先起后落，走出了前后两阶段截然不同的运行曲线。

环京房价回到原点，但与五年前相比，无论交通改善还是产业升级还是人口集聚，环京基本面已经发生惊天巨变，区域价值跃上新台阶。楼市资本论认为，这些变量最终必然要传导到房地产领域，将环京楼市带回理性增长的发展正轨。

与房价大起大落鲜明对比的是，环京这五年地价稳步提升。以廊坊城区为样本，土地市场上住宅用地成交楼面价，从2015年的每平米1180元一路增至去年3535元，持续稳步增长，与经济基本面的发展态势高度吻合。

这五年，廊坊吸引了万科、碧桂园、恒大、中海等50强品牌房企投资布局。与楼市上的投机行为相比，这些头部房企的战略判断更为理性，他们所主导的土地市场，更能代表环京楼市的真相。

事实上，廊坊本土房企这五年也在强势崛起，长期深耕环京的荣盛发展和华夏幸福，都已跻身千亿行列。其中，荣盛发展2015年净利润24.28亿元，去年实现91.20亿元，五年增长了3.76倍，复合增长率高达30%，说明环京楼市的成长性非常可观。

影响房地产周期波动的关键要素，长期看人口、中期看政策、短期看金融。

环京楼市受持续三年的限购高压，今年又遭遇新冠疫情和金融监管部门“三条红线”的双重打击，目前出现了非理性的降价促销。

楼市资本论认为，这一态势与环京经济基本面相背离，而且有违国家稳地价、稳房价、稳预期的调控目标，注定不可持续。

楼市资本论研究院认可，京津冀协同发展，是我国经济最具活力、产业基础最雄厚、开放程度最高、创新能力最强、吸纳人口最多的区域之一。如今，协同发展的丰硕成果相继落地，环京区域价值大增，正作为世界级城市群参与国际竞争。

从环京经济圈的基本面出发，楼市资本论坚定看好环京楼市，相信在国家战略、基础设施、产业和人口等经济要素推动下，环京楼市将会触底反弹，重新回归理性、健康和繁荣的发展轨道。

环京正积蓄了强劲发展势能，处于前所未有的战略机遇期，开启经济新周期。

未来5年大有可为！

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