公摊面积，要退出历史舞台了？

每隔几年，“取消公摊面积”就要被翻出来热议一番，买房人诉苦，开发商说难，监管部门表示重视，走完这个循环之后就偃旗息鼓鸣金收兵，然后一切如故，每次大差不差，都是这样一个循环。

这一次的起点是湖南衡阳、河北张家口。前者发文提出推行“套内面积计价”，后者发文表示“逐渐取消公摊”，于是，天下苦之久矣的公摊面积，似乎又要被赶出历史舞台了。

我们能够理解这两座城市的做法是为了解决购房人的“痛点”，活跃交易，鼓励买房；我们也感同身受，买房人“花钱买了100平方米的房，使用面积只有80多平方米”时的郁闷。但尽管如此，解决这些“体感不佳”的问题，也绝非是一朝废止就完事大吉，如果不得要领，处理不当，还会产生次生问题，最终损害还是由业主承担。

关于公摊面积，我们有以下几个看法，希望能对厘清这个问题有所帮助。

首先，不要将“套内面积计价”和“取消公摊面积”混为一谈。 在这方面，湖南衡阳不是先驱，北京2003年就提出了套内面积计价，重庆以套内面积计价已有多年。

区别在于，套内面积计价，单价要比建筑面积计价高，但总价是一样的。比如，总价300万的房子，建筑面积计价可能是3万元，套内面积计价就是每平方米33000元。

必须强调，套内面积计价只是换一种计价方式，并不表示公摊面积飞走了。重要的是要透明，让购房人看得清楚明白。

例如北京，在公示价格时，会按照建筑面积和套内面积公示，具体到某个楼盘，会标明按建筑面积计价的单价是多少，按照套内面积计价的单价是多少，后者高于前者，只是计算方式的不同。所以，“套内面积计价”绝不能和取消公摊面积划等号。

北京住建委项目信息页面截图

第二，公摊面积不是“零和博弈”，不是公摊面积大了，开发商就拿了更多利益。 按照当下监管规范，公摊面积一般包含“公共基础设施”（如电梯、楼道、楼梯、管道井、机房等）、“公共空间”（如大堂等），以及墙体等几部分。

很多人抱怨现在买房公摊变大，套内变小，在很大程度上，这不是开发商可以左右的。相当一部分是监管标准、建筑规范的变化发展所致。例如，早期住宅楼层低，没有电梯，公摊面积自然就小。后来高层建筑大量出现，电梯也不是只有一部，而是几部，公摊面积自然就上去了。再到后来，低楼层住宅也开始配电梯，这自然也带来公摊面积提高。

再比如楼梯宽度。我国一些城市，从人本角度出发，以急救担架通行为条件，增加了楼梯宽度，这在应急时是十分必要的，但客观上，楼梯宽度的增加，也使公摊面积增加。

这种例子还有很多，分布在小区机房、泵站、管井等各个方面。更高的标准，往往是更大的空间，更大的空间，就意味着更大的公摊面积。

还有一个典型例子，当下市场，对于干挂石材、铝扣板等外立面的项目，购房人更喜欢，认为美观大气，也能在一定程度上给房产保值。但是，干挂石材、铝扣板作为外立面，就会增加墙体厚度，继而增加房屋的公摊面积。

在这些问题上，开发商和购房人不是“零和博弈”。

第三，合规合理的公摊面积存在，恰恰是明确权属，保护业主的利益。 衡量公摊面积是否合理，一般有两个标准。一是是否符合监管规范，二是公摊面积是否都为业主生活服务。这两个标准，到最后又会融合成一个标准，监管规范制定的出发点，也是公摊面积为业主生活所用。

从这个视角出发，无论电梯、楼梯、楼道，还是管径、泵站、机房，甚至是物业管理用房（物业服务水平是另一个问题，不应混淆），均是业主正常生活所必需的设施，与生活品质直接相关，通过公摊面积，业主支付对价，明确这部分设施的归属与权利，该主张的时候可以主张，这是业主利益的一种保障机制。

如果简单取消公摊面积，那么，这些设施谁来投资，权属如何确定？无论是“悬空”，还是归属于第三方，势必造成这些对业主生活品质有直接影响的设施权属主体与业主本身分离，形成不同主体之间的关系，不同主体自然有不同利益诉求，一旦产生矛盾，博弈、扯皮无可避免，既然主体分离，那么就要谈判，谈判也不一定能谈出完全符合业主的结果，这样一来，最终受到影响的仍然是业主。

第四，公摊之苦，苦在于不透明。 近些年来，购房人之所以怨声载道，是因为在买房时，很难了解公摊面积的具体情况。请注意，这里有两个重点，一个是“买房阶段”，另一个是“具体情况”。

我们知道，在最终的不动产权证书上，对公摊面积等信息会有注记；在购房合同的附件部分中，一般也会对公摊面积有较为详细的说明。但是，拿到不动产权证是在交房以后，签合同也是在购房的最后阶段，而在做出购房决策的阶段中，购房人能够了解的关于公摊的信息十分有限。

在看房阶段，关于公摊的信息获取十分笼统，一般就是个得房率指标，这种感知十分模糊。一般而言，哪些位置是公摊，每个位置公摊的面积大约是多大等等具体信息，楼盘是不介绍的，一般的买房人也很难问得这么细致，从全国而言，也鲜有对此予以制度保障的。这就造成一个尴尬的局面：签合同是购房的最后一个阶段，走到这一步，买不买的决策已经做完了，而在做决策的阶段，购房人很难获悉公摊具体的信息。这就为收房之后“公摊大”的“不佳体感”埋下了伏笔。

因此，可否考虑从制度层面将更具体的公摊信息前置披露或说明，而不是只讲笼统的得房率。在购房决策阶段就能充分了解，觉得公摊大，不合理，就不买了，不把不确定性和矛盾留到后期。

第五，公摊面积、套内面积都是技术性因素，与房价关系不大。 房产因为总价高昂，因此，买方对价格高度敏感，因此，套内面积与公摊面积常常被认为会影响到房价高低，这其实真是个误会，因为“背着抱着一边沉”。

公摊面积是客观存在，不可能凭空消失，这部分设施有成本，又直接服务于业主生活，因此，套内面积也好，建筑面积也罢，这部分的支出总是要被覆盖的，以套内面积计，因为面积小，单价就高一些，以建筑面积算，因为面积大，包含了公摊，单价就低一些。这就是个算术问题，连数学问题都不是。因此，与房价无关。

当然，这其中也有一些例外。当前楼市下行，开发商“涨价”很难，如果一刀切转为套内面积计价，理论上确实存在开发商难以通过直接涨价消化这部分成本的情况。

不过，实际操作过程中，全国各主要城市，新房交易基本上都是价格备案机制，并非纯粹的买卖双方直接商定价格，在这种机制下，如果采用套内面积计价，备案价势必会提高，在这个价格基础上，开发商再进行打折，在折扣设定的过程中，开发商就会考虑公摊部分的成本消化问题。

所以，还是“背着抱着一边沉”。

第六，公摊面积是一整套复杂体系的一环，调整、改变要考虑到全局视角。 中国内地的住宅小区，和欧美国家有很大不同。欧美国家大多是街区，纯封闭社区极少，这导致了这些居民的绝大部分公共服务，是城市公共配套设施提供和满足的，支撑这些服务运行的，要么是财政资金，其背后是税收，要么是政府授权特定区域内的某些征缴类税收费用（如纽约的长岛等街区），而后用于提供公共服务。

我们的情况与之不同，社区多数是封闭的，社区内的服务设施只服务于本社区居民，其权属以及相关的利益机制安排，就需要与之匹配。过去几十年中，通过公摊面积的方式，在某种程度上匹配了这种权利关系。如果要进行调整，就必须考虑到依旧要保障这种权利关系，不能破坏之，不能“好心办坏事”。

如果因为调整公摊面积制度而导致业主权利保障机制被破坏，那将得不偿失，解决后续带来种种矛盾的成本，恐怕远高于“公摊面积”之苦。

以上六点，归根结底，是要找到公摊面积真正的“苦”，“苦”在哪里，对症用药，解决问题，而不是“一废了之”。公共治理向来是一个复杂系统，难有简单之解，头痛医头，脚痛医脚，能得到的效果只能适得其反。

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