长租公寓行业迎新契机：保租房REITs的崛起

十年前，长租公寓行业在中国非常热络，然而十年后，投资者对这个行业的兴趣已经大幅减弱。华润置地长租公寓REITs平台总经济师王戈宏在4月18日的“2023年度租赁圆桌会议”上感叹道：“中国长租公寓投资在十年前非常热闹，但十年后投资人基本放弃了这个行业，投资人越来越少。”

然而，自2022年开始，长租公寓行业的情况开始发生改变。当年8月，华夏北京保障房REIT、红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT三个保障性租赁住房REITs试点项目成功上市。同年12月，华夏基金华润有巢REIT发行上市，成为首个央企保障性租赁住房REIT，获得机构投资者超200倍认购，或许让投资者重新关注中国长租公寓行业。

自2018年创立以来，华润有巢长租公寓一直保持稳健增长，目前拥有35个项目，2.5万间房间，营业额6.5亿。这些数据在头部企业中并不算高，王戈宏形容为“比较稳健、比较慢”。

王戈宏认为，华润有巢长租公寓虽然起步晚、规模较小，但其REIT产品能够较早地获批上市，有三方面原因。首先，华润有巢长租公寓一直保持有质量的规模发展，2019-2022年间，有巢项目健康匀速增长，营业额年复合增长率超过70%；其次，有巢长租公寓具有持续稳定的运营效率，稳定期项目的平均出租率超过92%；最后，有巢长租公寓实现了资产价值的增值，REIT基金募集金额12.1亿元，相较项目9亿元的总投入，实现了增值。

华润有巢长租公寓REIT的发行具有几个重要节点。2018年，华润置地响应国家“租售并举”战略拿到了上海两块保租房用地，当时市场前景不明朗，投资回报无法预期。此后，华润花了三年时间建设泗泾、东经项目，并于2021年3、4月开业。

开业半年后，这些长租公寓项目实现稳定运营，达到92%的出租率。2022年1月，两个项目获得保租房认定，并在当年9月正式申报证监会及交易所，获得批复后在当年12月正式上市。

在保租房严格的租金价格限制政策下，华润有巢长租公寓REIT依然满足了公募REITs上市派息率的要求，2022年的派息率为3.95%，预计2023年派息率达4.01%。

“有的时候是有傻劲，觉得就干吧，干到最后好运就降临了。”王戈宏说道。

王戈宏表示，华润有巢长租公寓并不将自己定位为简单的运营商，而是一家基金管理公司，“左边是基金，右边是有巢REIT平台，最后要实现退出，形成真正的闭环。闭环是投资人最向往的。”

他透露，有巢REIT平台将向全国保租房开放合作，华润和有巢聚焦能发行公募REIT的可扩募资产做保租房项目的直接收购，还能运营管理战略合作伙伴、地方政府/国企合作的大体量轻资产项目。

“房地产新模式最重要的就是消费模式，从简单的买卖变成租赁，长租公寓产业十年前有几万亿，未来十年还有几万亿。有巢希望能做两件事，一是为新青年提供美好居所，二是成为资产价值的守护创造者，这是迎合国家战略最重要、最微观也是最实际的行动。”王戈宏指出。

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