变天了！北京在回血，上海在复苏，广州在翻身！深圳倒退20年…

△ 发财中国年，这厢有福利

猝不及防！2023年楼市第一份成绩单，悄悄放榜了。

北京在回血，上海在复苏，广州在翻身！深圳却直接倒退20年？一线城市的真实面目，彻底藏不住了。

中国楼市变天的玄机，也随之浮出水面。

今年元旦，上海有个楼盘火了。

据 @每经房产 ，位于上海闵行的华发建发缦云，认购比例达到了惊人的400%！

平均4个人抢1套房。

案场销售给客户打电话，语气相当不客气：“再不转认筹金过来，就错过了，我们已经不缺客户了。”

当我看到成交数据时，一切都有了答案。

元旦假期三天（12.31-1.2），上海新房成交28.8万平，同比去年怒涨74%。

上海楼市的复苏，应该是一线城市里最早的。

这个最早走出疫情的一线城市，率先预演了楼市的走向。从去年11月开始，上海看房的人和买房的人就明显多起来了。

根据同策研究院数据显示，上海11月全市访客指数环比上升34.99%，同比去年11月更是上涨了98.72%。

年末开发商纷纷降价促销，上海第七、八批次新房却在悄悄涨价。

据 @ 上海楼市揭幕 统计，汇成南街涨了1万/平，格力浦江壹号涨了8000元/平，中建海樾境府涨了1000元/平， 中铁湖光逸景二期涨了976元/平，奉发名邸毛坯4.75万/平，直接刺破奉贤天花板。

2022年，从成交量上来看，是上海楼市的一次低谷。

全年二手房成交量仅为155063套，同比去年减少四成，回到了2017年左右的水平。

然而，这座城市表现出了惊人的韧性，甚至逆势上涨。

这一年，上海取代深圳，成为中国楼市的No.1。

根据中国房价行情网的最新数据，上海二手房均价同比上升8.66%，反超了深圳，夺下了房价第一。

自2019年深圳把帝都拉下马后，这是中国房价龙头的又一次易主。

上海的核心区，更是YYDS。在内环内、内中环之间、中外环之间的区域，二手房成交价普遍接近或高于挂牌价。

比如，上海虹口区的瑞虹新城璟庭。12月的挂牌均价在13万-14万/㎡左右，但是最近的成交价基本都在14万-16万/㎡。

即便如此，小区近一年成交量高达27套，成交还极为活跃。越是核心区域的优质房源，就越是硬气。

2023年，上海楼市会不会率先热起来呢？从目前的走势看，极有可能。

接替深圳，成为中国楼市的核心发动机，最有戏的就是魔都。

其次，则是帝都。

大城市里疫情最早达峰的北京，阳康们已经开始抢房了。

以北京首轮疫情达峰时间（12月17日）为分水岭，12月的北京楼市，走出了一条“V”型曲线。

诸葛找房统计发现，北京年末成交出现明显的翘尾行情，新房日成交量突破700套，二手房突破900套。

多个楼盘发出成交捷报：

永定金茂府，12月30日线上开盘选房，官宣认购23亿；

建发城建文源府，12月27日开盘，当天认购超300套，成交额破20亿……

更重要的是，作为北京楼市基本盘的二手房，也迎来强势复苏。

北京西城区的一位中介经理说：北京二手房成交开始活跃了，元旦假期期间成交量相比去年同期增长30%以上。

市场热度持续到了2023年，创下了近几年最好的“开门红”。

从成交涨幅来看，北京甚至比上海还要猛。
 

说起北京楼市，大家第一印象往往是“稳”。

可即便稳如帝都，去年的楼市成交量，也出现了断崖式的下降。

2022年，北京全市二手房成交14.2万套，同比减少26.3%。新房更是“腰斩”，仅仅卖掉了44725套，同比减少48.6%。

不过，跟上海一样，北京的成交量锐减，并没有造成房价的暴跌。

房价不但没有降，反而出现逆势上涨！

有个北京的网友偶然间发现，他去年4月份买的望京老二手房，居然涨了100万！兴奋地发帖：买房要趁早。

一石激起千层浪。很多前几年在北京核心区买了房的人，都反映自家小区成交价涨了。

北京的朋友可以查一查。这并不是错觉。

据国家统计局70城房价数据显示，2022年北京新房价格出现“11连涨”，二手房价格也有10个月在上涨。

北京为什么也出现“量跌价涨”的反常情况？

主要原因，是核心地段的优质房产成交占比大增。去年的北京楼市，豪宅和改善需求成为了主流。

前11个月，单价8万+项目的成交套数，同比增幅高达70%，表现非常惊人。

帝都购买力实在太强了，有钱人遍地都是，即便刚需市场出现短期的乏力，房价也依旧后劲十足。

经常看到有媒体关注“挂牌量”，别看北京二手房挂牌10万套，规模很大。但你简单拆解一下，就很容易发现：

这里头的“正常房子”，数量实在是太少了！

在找房APP上，如果勾选“普通住宅”“商品房”“15年以内后”，只剩下2万套房子。

如果再把范围进一步缩小，在最核心的东西城区，次新房加起来只有非常可怜的：

329套。

一个多月前，我们统计数据的时候，这个数字还是414套。

优质房源，依然处于极度稀缺的状态。二手房市场，仍然是卖家市场。

这就是北京楼市的真相。

同样令我感到非常惊讶的，还有广州。

要知道，2022年广州可没少听到“降价”的新闻，特别是郊区的增城、从化，甚至非常高光的新区如黄埔、南沙，都有楼盘降价的消息。

但最新的数据亮出来，一看，广州居然也在涨！

根据中国房价行情网的统计，截至11月广州二手房成交均价，一度突破了5万/㎡的大关。

新房市场更凶猛。

据广州中原的数据，2022年广州全市新房均价同比上涨14%！达到3.78万/㎡。

也就是说，过去一年，广州房价均价涨了5000元/㎡。买100㎡的房子，又贵了50万。

即便和平常年份相比，这样的涨幅也不算低。

海珠，新房均价91091元/㎡，涨幅30%；
番禺，新房均价41848元/㎡，涨幅15%；
黄埔，新房均价40681元/㎡，涨幅14%；
荔湾，新房均价61359元/㎡，涨幅11%……

房价比较低的远郊，房价反而在回调。增城、花都房价同比下调6%，从化下调1%。

二手房价也一样，中心区在上涨，郊区在回调。

海珠涨9.5%、天河涨9%、越秀涨2.9%、荔湾涨0.8%。
番禺跌3.3%、南沙跌0.8%、花都跌1.2%、增城跌8%、从化跌7.9%。

涨幅最高的，竟然不是经济最猛的天河，而是疫情的“震中”海珠区。经过严格封控，长达一个月的“成交冰冻”，海珠反而证明了自己。

我的同事瓜片看中的那个小区，今年房价基本没跌。

广州的新房、二手房成交量，同样在断崖式下跌。新房成交量下跌36%，二手房成交量下跌29%。开发商的日子确实不太好过。

不过，广州在元旦也迎来了一波看房高峰。头部房企和网红盘，根本不缺捧场的人。

网红楼盘万科金域曦府、保利天汇，新世界中国在广州的首个旧改项目等，现场人气都很旺。

从成交数据来看，广州也算打了个翻身仗。

当然，分化行情愈演愈烈。在这座城市买房，一步踏错，可能十年都翻不了身……

一线城市里，只剩深圳心情复杂：热闹都是别人的，我什么都没有……

开年第一天，所有人都被深圳楼市去年的成交量数据吓了一跳。

跌幅之大，堪称史无前例。

新房成交只有34441套，同比下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手房成交更是仅有21704套，同比下跌46.6%。连续两年“腰斩”，直接跌回了20年前！

要知道，即便是最惨淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2万套，是2022年的两倍。

开年第一个工作日，所有人都被深圳楼市去年的成交数据吓了一跳。

跌幅之大让人一时之间都觉得难以接受。

去年全年，深圳一手住宅成交34441套，环比去年下跌34.2%，跌回2019年的水平。

二手住宅全年成交更是仅有21704套，环比去年下跌46.6%，连续两年“腰斩”，创下近20年来新低！

即便是之前最惨淡的2008年，深圳二手房成交量也有4.2万套，比2022年足足多出来50%！

2022年，深圳二手房单价在10万/㎡以上的房源成交同比减少83%，单价在15万/㎡以上的成交量同比减少95%。

就拿西丽网红盘宝能城来说，此前凭借5年翻一倍的涨幅，稳居楼市C位。

单价10万+，依旧一房难求。

可是去年12月，宝能城上架30套法拍房源，价格低于指导价，流拍率却高达90%！

从成交量上看，深圳楼市可以说跌到了历史冰点。

在一线城市中，深圳也成了唯一一个房价明显下跌的城市。从均价来看，大概跌回了2019年的水平。

即便是核心区都没能例外。

截至去年12月，南山区二手房价格对比去年高峰期，跌幅达到20%-35%。

宝安区、福田区二手房价格普遍下跌20%，部分楼盘跌幅超过40%。

最夸张的是福田八卦岭片区的八卦岭宿舍，早年凭借荔园小学的落户，房价一夜狂涨162万，年均涨幅80%，高峰时期单价高达14万/㎡。

如今呢？成交价最低跌至7.3万/㎡，跌幅高达46%！

现在，除了一些“打新”的倒挂盘，深圳不少新房售楼处门前空旷到可以跑马车。有销售直言：

“没什么人看房，打算提前回老家过年。”

之前深圳嚷嚷着反价的二手房业主，也被冰冷的现实教育了，变得有些心灰意冷。

去年12月，深圳的二手房挂牌量开始下降了，减少了1700多套。

价格跌到位了，很多业主都变得没心思卖房，准备躺平等待更好的时机。

2022年，对楼市是刻骨铭心的一年。北上广深境遇不同，但是有一点是可以肯定的。

一线城市，依旧是中国购买房产最好的选择。

这一年，出现了乌克兰事件、疫情爆发、烂尾楼停贷潮、房企暴雷不断……

黑天鹅频频起飞，你可能感觉楼市很惨，但实际上，整个中国楼市的基调，同样是“量跌价稳”。

2022年，全国商品房销售面积和金额，大概下跌了1/4左右。平均房价确实也下降了，前11月的国统局数据是9785元/㎡。同比下降：

356元/㎡

这个降幅，只有区区的3.5%。

对比一下A股吧！2022年，上证指数累计下跌15.13%，深证成指累计下跌25.85%，创业板指累计下跌了29.37%。

股民哭晕在厕所，房地产依然是YYDS。

抛开上海、北京的火热和深圳的凄凉，有两句话是颠破不破的真理。

第一句是，楼市里没有永远的涨跌。房价的波动是周期性的，不以一年论输赢。就算是深圳，很多楼盘比2019年仍然是涨的。

第二句是丘吉尔说的：不要浪费一场危机。

眼下，正是大城市笋盘最多的时候，同时也是房贷利率最低，政策最宽松的时候。

跌到位了，才有买入的机会。对于购房者而言，涨未必都是好事，跌更有可能是窗口。

最重要的是，中国最牛的一群城市，成都、杭州、苏州、东莞……基本面并没有改变，仍然在飞速发展，变得越来越强。

中国楼市，是一个特别考验认知的市场。面对楼市，要有平常心、智慧眼。

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