上海“活化石”德邻公寓拍卖，历史建筑该如何正确商业化改造？

就在昨天，上海外滩87岁“高龄”的德邻公寓第一次司法拍卖结束。此次拍卖起拍价为5.6亿元，评估价超7亿元，共1.8万余人次围观，由于无人出价，最终流拍。据悉，本次拍卖缘由为民间借贷纠纷，公寓持有方将其抵押但未能按时还款，故此，作为抵押物的德邻公寓被司法拍卖。

德邻公寓建筑面积15573.19㎡，土地面积4433㎡，位于四川北路商圈，地理位置优越，附近不仅有上海邮政总局大厦、河滨大楼等众多历史保护建筑，还有宝格丽酒店、宝利嘉酒店、星荟中心等顶级酒店与商业中心。德邻公寓虽名为公寓，但实际上却属于商务楼宇，仅在最早期作为公寓使用。1936年，随着中国历史上最早的合资企业之一上海信谊药厂迁入楼内，德邻公寓作为药厂厂房，见证了上海近百年的风雨历程。

另外，非常值得一提的是，虽然德邻公寓曾在2005年被上海市人民政府列入第四批优秀历史建筑，但在此次拍卖前，它就因承租人的违规改造，受到了严重破坏。即便后来得到了有效恢复，但在这样的“前科”下，德邻公寓今后的商业化改造也成为大众关心的焦点问题。

实际上，历史建筑在产权变更后的翻新改造，与对建筑自身的保护，二者之间并不冲突。不论产权人、承租人，都应当好好保护这些历史建筑。比如同样地处上海的武康大楼，经过前后两次大型修缮后，一改往日斑驳的外观与脏乱的环境，凭借其独特的文艺气息与历史风貌成为“超级网红”，吸引了一大批人打卡、参观，成为集文化旅游、文物保护、商业消费等多功能于一体的商业项目，焕发出新的生机。

虽然武康大楼成为全新的打卡地后刺激当地消费，带动经济增长，但由于历史建筑改造前期成本投入大、时间跨度长，且建筑本身不能拆毁、改动，如果投入有限，那么建筑的价值就不能发挥到最大。同时，国内的历史建筑由于产权原因，大部分还是依赖政府出资改造、修缮。针对这一问题，近年来国家对于这类项目的政策逐渐宽松，鼓励市场化资源投入，上海的另一座地标建筑1933老场坊就是代表之一。

1933老场坊的前身是上海工部局宰牲场，由著名英国设计师巴尔弗斯设计。这里的建筑融汇了东西方特色，整体为古罗马巴西利卡式风格，外方内圆的基本结构又暗含着中国“天圆地方”的传统理念。同时，由于建筑全部采用工业级工艺建成，坚固无比，虽然历经硝烟战火，但仍然保存了下来。2006年上海创意产业投资有限公司与上海锦江国际实业发展有限公司签订原工部局宰牲场的租赁协议，正式启动1933老场坊创意产业集聚区建设。如今，1933老场坊摇身一变成为了知名艺术坊，推出国际美食购物节、戏剧音乐演出、主题狂欢派对等不同活动，令这片富有历史底蕴的建筑成为青年人最喜爱的打卡地之一。

可以说，历史建筑的商业化改造，既是一种机遇，也是一种挑战。如何找到合适的业态与建筑本身相融，往往需要经过不断尝试。至于德邻公寓的未来将会如何，不如一同关注下一次拍卖，做一位“历史的见证者”。

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