真卖了！潘石屹236.6亿港元卖掉SOHO中国，亏吗？

来源丨中国经营报

几经传言、几经周折，SOHO中国（410.HK）与黑石的交易终于“官宣”。

6月16日晚间，美国投资管理公司黑石集团（Blackstone，或称“百仕通”）公布，向SOHO中国发起全面要约收购，而SOHO中国则公布交易作价为236.6亿港元。在交易完成后，SOHO中国可以保持现有主营业务和管理团队，现股东潘石屹和张欣夫妇将保留9%的股份，并继续保持在香港的上市地位。

若最终达成交易，本次收购或将成为黑石集团在亚洲最大的一起地产投资。多位市场人士向南方财经全媒体记者表示，其实SOHO中国的“卖盘”价格比较难估值，合理作价应“至少不低于港股市值”，然而该公司的价值（EV）则应额外考虑债务价值、无形资产等。

目前236.6亿港元的要约报价，相当于给每股港股SOHO中国定价为5港元，而SOHO中国于6月11日的最后收市报价为每股3.8港元，相当于有31.6%的溢价。

SOHO中国突发停牌

6月15日，SOHO 中国（00410.HK）发布公告称，自2021年6月15日上午九时正起于香港联合交易所有限公司短暂停止买卖，以待刊发有关内幕消息及根据《香港收购及合併守则》而作出的公告。

据同花顺财经数据显示，在停牌之前，SOHO中国股价连续 9 个交易日上涨，涨幅高达 58.33%，创下近一年来股价新高，报收3.8港元 / 股，总市值197亿港元。

过去一年，SOHO中国的成绩并不理想。

年报数据显示，截至2020年末，SOHO中国实现营业收入约21.92亿元，同比增长约19%。

虽然营收增速达19%，但营业成本却从2019年的约3.37亿元增长至2020年的8.01亿元，增长幅度高达137.7%。

成本快速上涨，再加上受疫情影响，租赁市场受挫，导致SOHO中国全年净利润同比减少58.83%，仅为5.435亿元。

套现350亿资产

早2020年3月初，有媒体报道称，黑石集团正在与SOHO中国进行私有化谈判，价格为6港元/股，交易共计约40亿美元。此外，黑石集团还将接管SOHO中国的债务。“私有化”的传闻让市场对SOHO中国重拾信心。消息爆出次日，SOHO中国股价涨幅达到37.58%，为4.10港元/股。

但是，因疫情及债券市场的动荡，黑石关于SOHO中国私有化的洽谈陷入停滞状态。最终，在谈判进行了5个月之后，SOHO中国与黑石官宣“分手”。

2020年11月，市场再度传出SOHO中国私有化的信息，这次买方为高瓴资本。不过随后，高瓴资本火速澄清，称无意私有化SOHO中国。

虽然SOHO中国私有化屡次未能成功，但是SOHO中国却在不断变卖核心资产。

自2014年开始，SOHO中国开启了卖卖卖模式。

2014年，SOHO中国将上海SOHO静安广场和SOHO海伦广场以52.32亿的价格出售给了金融街控股，同年9月，SOHO中国将上海凌空SOHO 10万平米物业以30.5亿的价格出售给携程网。2015年，SOHO中国将上海外滩国际金融中心地块，以84.93亿元价格出售。2016年，SOHO中国又将上海SOHO世纪广场卖给国华人寿保险，总价32.2亿元。2017年虹口SOHO、凌空SOHO分别以35.7亿、49.44亿卖给了新加坡公司吉宝置业和香港知名私募基金公司基汇资本。2019年， SOHO中国先后出手了总价值78亿元的13个办公物业项目以及价值7.61亿元2583个地下停车位。

从2014年开始，SOHO中国陆续通过出售资产套现超过350亿元。而据市场公开数据显示，自2013年开始，公开土地交易市场中就鲜少有SOHO中国的身影。既无新增储备，同时持有项目不断变卖，市场中关于SOHO中国将彻底清仓的传言不断。

“业务萎缩只靠售卖物业的话，颓势很难扭转。”中原地产首席分析师卢文曦表示，由于SOHO中国近年来鲜少拿地，手中的物业卖一栋少一栋，优质资产售卖完后，手中的边缘资产也将降低翻盘几率。

据SOHO中国发布年报显示，截至2020年12月31日，SOHO中国的净资产负债率约为43%，平均借贷成本约为4.7%；SOHO中国的总借贷共计约人民币184.70亿元。

值得一提的是，2020年SOHO中国的借贷中约10.12亿元将于一年内到期，约16.60亿元将于近两年内到期，约人民币36.76亿元将于五年以内到期，超五年期限的债务总和约121.22亿元。

曾捐赠美国大学1亿美元惹争议

SOHO中国一旦出售成功，潘石屹就等于把SOHO中国在中国境内的资产全部清仓。

和李嘉诚出售中国内地资产、买断英国一半土地不同，潘石屹的选择是在美国购入大笔资产。2011年，潘石屹便以7亿美元，买下纽约曼哈顿广场旁的港务局长途巴士站办公大楼。2012年，他又花了6亿美元，收购了曼哈顿公园大道广场49%股权。

2013年，潘石屹的妻子，也就是SOHO中国CEO张欣又联手巴西Safra家族，以14亿美元收购美国通用汽车大厦40%股权。此外，潘石屹长子还在英国成立了一家房地产公司，拿下当地多个地产项目。

一连串的海外收购后，有媒体提出了质疑。老潘回应道，“在海外投资的钱来自家族信托，跟SOHO中国的公司行为无关。”但从股权结构来看，潘石屹夫妇持有SOHO中国63.93%的股权，其妻张欣为美国国籍。而自2015年起，潘石屹持有的SOHO中国股权，便全都转至张欣名下。

2019年末，就在SOHO中国打算出售“八大金刚”期间，潘石屹再次静悄悄地开始了一系列海外资本动作。天眼查数据显示，从2019年12月18日至2020年1月14日，仅28天时间里潘石屹先后注册了7家公司，股东均为境外公司。新注册的7家公司经营范围中，除了天津润石的经营范围涉及境外投资和科技开发，其余6家的经营范围则基本一致，均为企业管理、经济贸易咨询、机动车公共停车场服务、出租办公用房等。

对于密集注册7家公司的真正用意，SOHO中国并未公开对外回应。但在资产出售的关键节点，也不免让业内人士猜测其真实意图。

当地产老炮因投资事业开始往返于国内外多地，他曾经塑造的公益形象，也随之发生了改变。

与其他地产大佬的低调形象不同，潘石屹热衷于在微博上“开麦”，并成功把自己打造成了微博头部大V，虽然他不是来自娱乐圈，却有着超过2000万微博粉丝。

这些年，潘石屹也没少“不务正业”，有时帮甘肃天水农村老家卖苹果，有时热衷于发自己的摄影作品，有时候还会展示一番木匠手艺。也被网友戏称为“潘木匠”、“潘苹果”。不过，这也引起了有心网友的关注，并由此发现了一些端倪。比如在去年国内疫情最严重时，潘石屹的公司及家族基金没有捐出一分钱，仅仅在网上发了一条微博声援武汉疫情，最后被网民们声讨。

事实上，潘石屹夫妇最大的一笔公益投入，还是把钱投入哈佛、耶鲁等海外名校搞合作，捐款1亿美元设立助学金。2014年时，潘石屹夫妇就向哈佛大学捐出了1500万美元，而后成立基金会再次捐助1亿美元给哈佛大学，同年，他们还向耶鲁大学捐赠了1500万美元。

捐款之时，张欣是这么解释的，“让中国的贫困学生到世界一流大学去读本科。”但人们很快发现，捐款没多久后，潘石屹的两个儿子先后入读耶鲁和哈佛。曹德旺曾意味深长地评价这笔慈善：“存在的都是有道理的，潘石屹跟他的太太，都是鬼精鬼精的。”

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