今年楼市凉了！
不出意外的，热点城市的调控开始蔓延。
出乎意料的，是蔓延的速度和强度。
23日凌晨，南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》。
而就在8天前的7月15日，深圳刚刚出台最近几年以来最为严厉的房产市场调控政策，政策共计八项措施，从供应端到需求端均进行了严格又详细的限制。
市场还在消化着深圳的政策，南京又给炒房者一记“当头喝棒”。
加上南京，这已经是本月第7个热点城市出台调控政策，而其他几个城市分别是：东莞、杭州、宁波、郑州、内蒙古、深圳。
南京政策的出台，代表着政策收紧向热点二线城市蔓延。
而另一方面，从政策细节来看，调控的全面性和严格性，明显代表着国家对于房地产市场调控的决心。
01
让我们先看看这次南京出台政策的细则，在细则中找出南京此次调控的预期目标。
1、加大住宅用地供应力度，优先满足刚需，稳定市场预期。
2、商品住宅项目向本市户籍无房家庭提供每批次不低于30%比例的房源。
3、夫妻离异之日起2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
4、对社会关注度高、预计购房人数多的热点楼盘，严格按照审核公示方案开盘销售。选房结果在现场公示，确保销售进度与南京网上房地产公示同步。
5、推行全装修和升级装修模式，支持多样化住房需求。
6、房地产经纪机构应发布真实、全面、准确的存量住房房源信息，违反者暂停网上签约资格。
7、购房人利用虚假材料骗取购房资格或伪造购房证明、资金证明的，一经查实，取消购房资格并依法追责。
8、涉房媒体行业应加强自律，准确客观反映房地产市场情况。违者严惩。
9、各相关单位应严格落实属地监管责任，统筹指导土地上市和房屋销售。
9项措施，从保证土地供应到维护销售市场稳定，从开发商、中介、涉房媒体行为约束到购房者资格审查加码，没有一项多余。
02
政策先从市场供应的土地端开始发力，通过加大土地市场供应，减弱土地市场竞争来有效控制地价。
而其中里面有一条格外重要：优先满足刚需。
每次调控政策出台时，都会伴随着一个声音：刚需受伤。
而这一次的南京调控，从土地供应端就考虑到了刚需问题，并且明确要求，新建住宅项目无房者不得低于30%。
对于离婚政策的规定，更是堵死了很重要的一条用于“炒作”的购房资格通道。
即有效的打压了炒房气氛，又强势的保护刚需居住需求，调控政策的前3条可以简化为四个字：房住不炒。
对于新房销售政策、二手房中介发布信息约束政策、涉房媒体约束政策，是在销售环节中对市场进行全面的监管和维护稳定。
信息不对等是影响房产市场稳定的一个极大的因素。
利用信息不对称制造热销噱头，甚至串通媒体进行市场虚假炒作。
再加上市场本身买涨不买跌的念头，炒作这招屡试不爽。
至于后期人们发现真相后，此时钱已经交了，一切都晚了。
南京调控还有两个细节：一个是推行全装修和升级装修模式，另外一个是严格落实属地监管责任。
最近几年爆发的维权事件中，大部分都是因为当时轻信开发商的虚假夸大宣传，后期项目出现问题，人们情绪爆发而导致。
开发商为了提高利润率在装修标准上动手脚，宣传时候的精装便交房时候的“惊”装。
如果此时再以提高备案价为目的而建设“惊”装房，那真的是饮鸩止渴。
一直以来对房产的监管都并未细分，而此次南京提出落实属地监管责任，则是通过加强监管层面的力度，让违法行为无处可逃。
从此次南京调控政策中可以很明显的看出：对于开发商、中介、涉房媒体都进行了明确约束。
同时还加强购房者资格审查，从细节方面堵住市场交易漏洞。
至此，南京调控背后的指导精神已经浮出水面：
（1）严格执行“房住不炒”，对于有住房需求的人给予保护，对于想要炒作房产的人给以严厉打击。
（2）维护房产市场稳定，包括交易稳定和社会稳定。
南京稳定市场的决心，势在必得。
这个稳定不只是交易的稳定，更是社会的稳定。
03
让我们再跳出南京本身来看全国。
为什么是南京出台政策，而为什么南京又出台了如此严厉的调控政策。
这或许是国家背后对于整个房地产市场的一种态度。
2020二季度，全国经济有着明显的走出低谷好转的迹象。
但在宽松的货币环境下，房产市场的炒作苗头也有着明显的复苏迹象。
作为资本的最前沿，深圳表现的最为明显。
据社科院玮房指数显示，2020上半年深圳房价累计上涨11.35%。
经济未见明显上涨，但房价却一马当先，这背后的原因，大家不得而知。
好在深圳对于房产市场进行了即使纠正，出台最近几年最为严厉的政策，使得这一波房产市场热潮刚刚抬头就被按压下去。 深圳调控政策的及时出台，让这个原本有可能扩展到更大范围的房价上涨，及时刹车。
但此时有些二线城市已然加速。
社科院玮房指数显示，2020年6月份，在监测的27个二线城市样本中，房价环比下降的仅5个城市。
似乎市场又要回到2016年的轮回：一线涨，一线涨完二线涨，二线涨完三四线涨。
面临经济结构调整的三四线城市，已经无力应对新一轮的市场热潮。
各二线城市的人才大战又将三四线城市的人口吸附一部分。
准一线城市4个，二线城市16个，基本覆盖了中国最具经济竞争力的城市群体。
所以无论如何，都要把这场市场热度的蔓延控制住。
于是国家重拳出手了。
作为曾经的房价四小龙之一的南京，一直以来都是二线城市房产市场的代表。
因此此次南京出台政策，背后调控的，是整个二线城市。
而在7月2号，东莞率先开启二线城市调控，当天杭州也出台政策。
但是从政策力度和原因来看，两个城市的调控皆是因为城市房价短期内出现异常波动，紧急出台调控政策来努力保持稳定，且政策范围并不全面。
而此次南京调控，从调控力度到规模，都是一种明显的信号：二线城市的房价不能飘。
不出意外，此次调控在短期内就能看到效果。
而此轮调控城市，还会继续向更多的二线城市蔓延。
调控的原则也很简单明了：谁不健康，谁炒作，谁就要小心被点名了。
未来二线城市的楼市调控，也会跟一线一样保持常态化。
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