影响楼市的大招，来了！涉及上亿人……

对于投资者来说，今天有3个大消息：

1、央行今天继续拒绝降息，这意味已经连续3个月没有降息了。

2、我周六预言的股市风格转换，今天开始了。到中午收盘，上证指数大涨了84点。

3、国务院办公厅印发《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》的消息，7月20日由新华社正式发布。这意味着，一个将对楼市影响深远的新战略落地了。

推进城镇老旧小区（2000年之前建成的）改造，是这一轮稳增长、保就业的重要举措，我此前形容为“楼市的一剂中药”，它将对楼市的利益格局产生重大影响。

我先给出结论，然后分析。

第一，这意味着未来“拆除重建式”的旧改、棚改将被控制总量，对老旧小区的主流处理方式是不拆除的改造提升。希望通过旧改、棚改一夜暴富的人，很大一部分要失望了。

第二，既然拆除重建式的旧改、棚改总量减少了，货币旧改、棚改的总量也会减少，地方政府暴力拉升房价的机会少了，楼市有条件走慢牛。

第三，2019年，国家还修订了《土地管理法》（2020年1月1日施行）授予了省级政府更大的土地审批权，甚至把永久基本农田转为建设用地的审批权授权给了北京、天津、上海、江苏、浙江、安徽、广东、重庆等省级政府做试点，还允许跨省交易“耕地保护指标”。

这意味着，有显著人口增量的大城市，可以有更多的新增建设用地。这跟“老旧小区改造提升”一起，降低了开发商主导的旧改、棚改成功的几率，也降低了其商业价值和必要性。吃旧改、棚改饭的开发商，将面临新挑战。

第四，由于政府在城市老旧小区上采取了“保守疗法”，城市将更能留住乡愁，老街坊的深情厚谊将更能得到维持，城市将更有人情味。依附在老旧小区的很多老字号，也更容易得到保留。

 

上面这张照片，昨天出现在很多深圳人的朋友圈里。据网友爆料，这是位于深圳市南山区的桃苑公寓，部分住户挂出的条幅是“我要棚改”。

我们都知道。所谓“棚改”是“棚户区改造”的简称，这栋楼怎么看也不像是棚户区。从贝壳找房上的资料看，这个小区建成于1993年，目前二手房成交价不到7万元（部分户型报价超过8.5万），这个价格在南山区算是比较低的。

业主之所以希望棚改，无非是两个原因：第一，通过拆除重建可以让户型变得更时尚，楼龄变短，二手房的价格会大幅跃升；第二，棚改带有公益性、紧急性，不需要100%的人同意，更容易获得通过。

所以你会发现一个很好玩的现象：在拆迁户利益保障不太好的时代，大家怕旧改、棚改；而现在，很多业主哭着喊着要求旧改、棚改，因为自己的身家可以大幅提升。

2016年“房灾”（很多城市1年左右房价接近翻倍）里，货币棚改就是最大的推手。国家当时的政策鼓励这样做——通过三大政策银行发放了很多来自PSL（抵押补充贷款）的低息资金给地方，地方政府征收一些小区，但暂不建设新房，而是给原来业主发现金，让他们去买房子。

对于一个城市来说：住房突然减少了，钱突然增加了。一帮货币棚改的业主拿着现金买房子，房价马上飙升，去库存就这样完成了。但副作用十分明显：房价上涨太快了。

吸取了2016年到2017年的教训，高层这次换了一个打法：同样是拉动经济，不用货币棚改、货币旧改等方式了，而是提升、改造老小区。

说白了，就是不拆房子，只提升小区品质。

比如有条件的加建一个多层车库，没有电梯的加建电梯，或者增加社康中心、托幼托老中心，建设社区食堂、托幼托老机构等等。当然，还包括粉刷外立面，美化楼道等公共空间等。

据官方统计，符合“建成于2000年以前+公共设施落后+居民改造意愿强烈”的小区，全国一共有17万个，涉及到的居民大概有3000多万户，上亿的居民。至于住房总面积，大概在30亿平方米左右。

改造、提升老小区的工作，之前也在做，但规模没有这么大，没有正儿八经地当做拉动经济的手段。在2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。

而到了今年，国家要求翻倍，也就是要2020年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。

简单测算一下，假设每户1万元左右的提升资金，全年就是700亿的投资总量。如果2万元的提升资金，全年就是1400亿的投资总量。

钱从哪里来？无法是财政投入、企业投入和居民自筹。其中企业投入的，显然要求有回报，主要体现在水电煤气设施更新、加建的多层停车库、托幼托老中心、便利店、食堂、邮政快递设施等盈利项目上。其他的公益性质的，只能是财政拿一部分、维修基金出一部分、居民自己出一部分（估计会在住房公积金上给与支持政策）。

此外，还会有一系列的配套政策，比如减免税。之前在一些地方，加建电梯的楼房还可以更新不动产证，给予增加一定的面积，以增加业主参与的积极性。

总之，只要政府想办这件事，一定可以有很多办法。国家的计划是，在“十四五”结束的时候（2025年），完成全国17万个老旧小区的提升改造。

应该说，这是一个德政，不仅有利于稳定房价（避免过分刺激），还可以保留城市的老小区、老建筑、老邻里关系和商业老字号，会受到老年人的欢迎。

老年人的需求，跟年轻人不同。比如刘邦当了皇帝，希望接自己父亲（太上皇）到京城宫殿里生活，老人的要求就是：你把咱们老家那个镇子整体搬过来。于是刘邦在长安城的新丰完全复制了一个家乡村镇，把邻居甚至邻居家养的鸡鸭鹅都搬迁到首都，结果太上皇非常高兴。

所以中央下发的这个文件，最大的影响是：你希望通过拆迁、棚改一夜暴富，以后难度越来越大。所以，如果有旧改、棚改的机会，一定要珍惜，如果浪费了短期内就未必有了。

这对于“博旧改”、“赌棚改”的投资者来说，也是一个坏消息，弄不好就砸在里面了。想翻身，恐怕要一代人的时间了。
 

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