疫情下骤然降速，北京楼市经历“过山车”

作者：孙梦凡

来源：第一财经

北漂许久，李峰很少像今年这般五味杂陈。“近两个月比去年整年的业绩还要多。”身为房产中介，他切实感受到北京楼市的隐隐暖意，但“好运气”没持续多久，疫情再次抬头后，李峰至今一单未开。

6月15日，北京市住建委下发通知，要求加强北京房屋租赁中介机构疫情防控，位于疫情中、高风险区域的门店应暂停各类聚集活动。目前，北京共有4个高风险地区、33个中风险地区，涉及全市10个区。

仍然严峻复杂的疫情，困住中介带客看房的脚步，也一头浇冷北京楼市方才抬头的热情。6月下旬尤其是端午节期间，新房二手房成交断崖式下跌，经历“红五月”、“百亿周末”后，北京楼市再次面临考验。

市场趋冷

“售楼处可以去，不是高风险地区人员就可以。”端午节刚过去，李峰就投入工作状态，四处蓄客拉单。但屏幕那头的购房者显然顾虑重重，疫情潜在风险犹存，他拒绝了李峰线下带看的邀请。

疫情再次抬头后，李峰的工作节奏被骤然打断。在其工作记录中，新房成交信息最近一单停留在5月23日，即便公司已组织做完核酸检测，售楼处每天按时消毒、限制人流，购房者还是被复杂的疫情困住脚步。

端午节期间，市场成交数据“断崖式”下跌。据诸葛找房数据研究中心统计，6月25日~6月27日，北京新房市场成交量明显回落，三天成交179套，成交面积约2.1万平方米，相比上月同期下跌70%。

对比去年同期，今年的端午市场也有些冷清。在贝壳研究院的统计数据中，2020年端午节假期，北京新建商品住宅成交2.17万平方米，相比2019年端午节三天成交量下降17.4%。

“受疫情影响，北京大部分区域处于限制出行状态，尤其前期集中供应产品的大兴、丰台多个区域均属于高风险区，严重影响认购客户转签约的速度。”贝壳研究院高级分析师潘浩认为。

占北京市场大头的二手房成交也受到影响。据李峰透露，此前两月，疫情期间沉淀的客户开始转化，加上西城多校划片政策，刺激了市场成交。6月上旬，他负责的18个小区成交近40套，此后火热态势便有所消减。

贝壳研究院数据也显示，6月初至6月23日，北京二手房市场成交量环比下跌32%，成交均价环比下跌2.3%，带看客户数量环比下降21.8%；端午节期间，二手房日均成交量同比减少1.2%，环比前一周周末减少13.1%。

从中原地产研究中心统计数据看，截至6月28日，今年1~6月份，北京二手房网签63990套，预计上半年网签6.5万套。这或将是近五年来，北京二手房成交最差的一个上半年。

行业形势落到个体身上，便是难以言说的重担。“今年真是坎坷，感觉活着就是目标。”李峰感慨，5月份，有客户在父母帮助下，购入海淀区一套1300万元的学区房。但如今疫情未退，只能线上维系客户，回家过节的计划也被迫泡汤。

市场火热难续

实际上，在此轮市场骤然降温前，北京楼市刚经历近几年最火热的时刻。

中原地产研究中心统计数据显示，5月份，北京新建住宅网签4172套，是近10个月以来的最高点，同比上涨31%，环比上涨34%，考虑到网签数据滞后因素，5月单月实际签约量超过5000套。

二手房市场也走出去年的“冰封期”。据北京市住建委数据，5月北京二手房网签规模1.6万套，环比增长39%、同比增长75%。算上新房交易量，5月北京商品房交易规模突破2万套，达到“3·17新政”之后的最高点。

从价格端看，此前深陷降价潮的北京二手房扭头向上，领涨全国。据国家统计局发布的70城房价数据，5月份，北京二手房环比和同比涨幅均明显上涨，环比1.8%的涨幅位列全国第一。

“5月市场比较暖，主要与疫情后积压需求集中释放以及西城学区政策调整有关。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐称，这是结构性、阶段性升温，不意味着市场总体火热，进入6月份，上述效应自然衰减，市场成交也出现回调，回到常态。

潘浩同样认为，5月以来，北京市场集中放量，已经消耗部分客户量，使得今年端午节在疫情影响下更显得需求量不足。长期来看，此次疫情仍将持续对市场产生影响，成交继续维持低位水平。

当下，北京疫情防控形势依然严峻复杂，且存在社区传播风险隐患。在合硕机构首席分析师郭毅看来，从认购到签约有三~四周的滞后期，7月份的数据，将更能体现疫情对楼市新一轮的负面影响。

值得注意的是，“不限价”地块供应增多，正成为北京楼市的新变量。6月30日，北京规划和自然资源委员会挂牌2宗不限价地块，总起始价133.93亿元，两宗地块均位于亦庄开发区。

四年前，北京住宅用地出让开始采用“限房价、竞地价”方式，在2018年成交的52宗住宅地块中，有51宗是限竞房及共有产权住房地块，仅有一宗商品房住宅地块。但扎堆供应的同质化产品，使市场陷入去化难题。

北京中原市场研究部数据显示，过去一年，北京限竞房整体网签去化率仅42％。截至2019年底，限竞房库存高涨，证载存量达3.51万套，存量面积为421万平方米，占商品住宅总存量的38％。

不过，进入2020年，北京不限价宅地成交明显增加，“限竞房”大有退潮之势。中原地产首席分析师张大伟预计，2020年四季度，上市新盘中不限价项目将占据一半以上，今年将是限竞房为主的最后一年。

“不限价地块增多，能够扭转过去新房供应同质化、刚需化和结构失衡的矛盾，未来会有更多的改善型产品供应，满足消费者居住改善升级的需求，也能让一二手市场联动起来。”许小乐认为。