都要上市了，他们却笑不出来

学会在动荡中独立思考、冷静思考，想好自己生存发展的新模式。——经济学家管清友

如预料，“住房不炒”依旧是今年地产行业的发展主题，这给房企的“后楼市梦”泼了盆冷水。

面对宏观调控和疫情对楼市形成的双重打压，房企今年的日子不好过，尤其是中小房企。自疫情发生以来，中小房企们一直在忙三件事：

一、忙着赴香港IPO（首次公开募股）；

二、忙着拿地；

三、忙着盖楼。

这三件事看似高大上，背后却是中小房企在生存线上的挣扎。说多了都是泪。

漏雨的“避风港”

吃紧的现金流

港股，因为审核宽松且时间短，一直是内地科技、医疗等企业的IPO首选。上周，广东房企实地集团向香港联交所提交招股说明书，进入赴港IPO实质阶段。至此，今年计划赴港IPO的房企共九家，浩浩荡荡的队伍规模，直逼目前正火的科技概念企业。

实地集团很实在，开诚布公地说明了本次IPO的融资目的。

资料显示，实地集团本次募资所得款的计划用途为：1）用于建设广州常青藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；2）用于偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的七年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的三年商业贷款未偿还结余2.28亿元；3）用于一般企业及营运资本用途。

可见，实地集团面临着巨额工程投入和债务。从本次披露的近三年经营活动现金流量净额来看，实地集团在2017年至2019年的指标分别为25.15亿元、6.63亿元何2.23亿元。可见，实地集团的现金流正在逐步吃紧，以至于需要通过募资来偿还两年后到期的商业贷款。

与实地集团一同“排位”的鹏润控股，现金流形势更严峻。资料显示，截至2019年前十月，鹏润控股账面资金仅2124万元，极易爆发财务危机。

之所以穷的如此可怜，是因为鹏润控股为了IPO而选择在短时间内将债务清偿，导致现金快速减少。

然而，不是以每一家房企都有鹏润控股这样的“勇气”来偿债。数据显示，2019年末房企的总有息负债量46942亿元，同比增长16.40%。受疫情影响，我们推测房企负债率会更高。

补充现金流，成为中小房企IPO的主要诉求。至于为何一定要去香港，根本原因是内地融资成本高。通常，我们对地产行业采用简单粗暴的评估模式：房企规模越大，销售业绩会越好，风险会更低，融资成本自然低。反观规模有限中小房企，当前在内地的融资成本较高。

选择港股就一定能实现快速融资么？未必，基于当前形势看，赴港IPO的中小房企不得不面对这样的窘境： 

第一，港股整体形势走低，上周恒生指数下跌超过5%。在不确定的地缘因素下，房企在香港资本市场实现理想融资的可能性小。要知道，近年房企在港股IPO募资的最低记录仅8亿港元左右。

第二，美国收紧对中概股的监管，可能引发中概股大规模去香港二次IPO。中概股的回流，将使香港资本市场竞争更激烈；

第三，港股投资者对待房企标的通常更关注净资产。净资产越高，说明企业实力越强，并购他人的可能性就越大。但是，目前高负债率是内地房企的主要特征，加之营收萎缩，不易获得投资者认可。

地方“新城梦”

债务加一层

“房子是用来住的，不是用来炒的。因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。完善便民设施，让城市更宜业宜居。”

除了“住房不炒”之外，“因城施策”将是今年地产行业的一大方向。

“因城施策”，意味着在房地产统筹规划方面，全国不会再有一刀切式的政策，而是由地方政府合理安排。此外，政策还引导深入推进新型城镇化，发挥中心城市和城市群综合带动作用，培育产业、增加就业。这说明，一线城市之外的新一轮基建潮拉开了帷幕。

的确，对于目前的地方政府而言，获取土地收益是快速扩充财政的手段，地方政府有理由希望本地楼市蓬勃发展。今年以来，多地政府出台了楼市宽松政策，并推进新城计划，意图很明显，就是要让房企多拿地。

这让布局二三线城市及城镇的中小房企看到了一丝曙光。事实上，中小房企已经借机开疆拓土，背水一战。仍以实地集团为例，作为地方性发展房企，它提出了“覆盖全国”的布局策略，称要迅速进入华南、华东、华北、华中、西南以及海南六大城市群。相关数据显示，今年前四个月，实地集团新增土地货值达195.1亿元。

然而，“覆盖全国”的策略实施难度很大，尤其对于实地集团这种规模有限的房企。

一方面，很多的新城计划都是地方政府的一厢情愿。事实上，由于近十年来的过度开发建设，多地已经积累了楼市泡沫，特别是在三线城市和城镇。如此，房企今年加大力度的投资建设很难获得理想的短期回报，

另一方面，地方政府为了引导房企拿地，会用土地抵押来协助房企贷款。这样，房企就背上了更重的债务，进一步加剧对现金流的伤害。

控制不住的成本

抵挡不住的挤压

自5月初，螺纹钢期货价格持续走高，反映出其需求的旺盛。作为重要的基建原材料，目前55%以上的螺纹钢都用于房地产行业。螺纹钢的价格走高，意味着房企的盖楼运动正在大力度推进，也意味着房企的建设成本加大。

成本高是地产行业的普遍现象，不论头部房企还是中小房企，大家唯一能做的似乎就是扩张规模。根据目前国内房企规模判断，如果一家房企规模低于千亿级别，就很难生存下来，极有可能被吃掉。

除非，中小房企有特别过硬的增值服务和特色项目。

实地集团应该看到了这个趋势，便开始在社区商业方面发力。根据披露信息，实地集团拥有一站式消费商业街、社区商业MALL两大核心产品线，以及海绵创客学堂、秘风港和贝瑞母婴三大商业配套，并可对社区配套服务进行全场景智慧化改造。

这虽然是一个发展思路，但并无特色优势，因为头部房企对于这种模式操作更加游刃有余。通常，头部房企采用集团化管理思路，会将住宅、商业、物业、文化等细分领域独立运营，并形成专属品牌，强化增值服务的运营以及经营能力。

也就是说，中小房企面临的困境来自方方面面。由于头部房企早已走出传统地产开发领域，推进经营“多元化”，中小房企不论在哪个领域试水，总会被无情地挤压。

对于行业形势，经济学家管清友判断：尽管经济下行，我国地产行业仍能持续更长时间发展，房企应该为自己鼓劲。

在第339届中国独角兽商机大会上，管清友借用他在《在历史的转弯处》一文中的话与企业家共勉：“我们每个人都身处历史长河中。你很难逃离，你必须适应。这个时候，我们的认知水平、思想境界决定了我们的企业经营，决定了我们的投资乃至人生。”

独立思考，另辟蹊径，这对于广大中小房企的确存在难度。如果他们坚守在自己的固有领域，形成地区强势品牌，至少可以活下去。