这个香港豪门，用黄金为自己托底

财富故事

2022-03-03

来源丨冯仑风马牛（ID：fengluntalk）
作者丨风马牛
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01、郑氏家族内地「掘金」

在众多以「周xx」命名的金行中，周大福是成立最早、市场份额最大、近期发展势头最猛的一家，新入选「全球十大奢侈品公司」，是大中华区的独苗。这家成立于1929年的香港老牌金行，掌舵者是被称为「香港四大家族」之一的郑裕彤家族。郑氏家族在最新的福布斯香港富豪榜上排名第三，仅次于李嘉诚和李兆基。

如研究东南亚超级富豪生意经的《亚洲教父》书里所说，在「教父」们的发展初期，跟老板的女儿结婚是一个很普遍的现象。靠岳父起家，是郑裕彤与李嘉诚发迹史的共同点之一。周大福的「周」，即取自郑裕彤的岳父之姓。郑裕彤早年在岳父周家金行做帮工，成为乘龙快婿，后来接管金铺，做大做强，借炒房风生水起，又靠取得各种特许经营权得以巩固地位，生意版图随之遍布港岛的各行各业。

直到2011年，乘着黄金市场久违大牛市的东风，郑裕彤才把旗下这个历史最长的金店业务单拎出来上市。

周大福（珠宝集团）上市的首场路演现场，豪门名流云集，有李兆基、刘銮雄、赌王四太梁安琪、李嘉诚副手叶德铨等组成的岛内亲友团，还有荣智健、马明哲、许家印、马云等组成的内地道贺团。大家很给面子，纷纷表示已经认购或有意认购。此外，太平洋对岸的金融大鳄索罗斯也宣布入飞认购。周大福募资总额157亿港元，入选当年全球十大IPO。

上市前，外界认为此举将「改写香港财富格局」，郑裕彤有望超过李嘉诚成为新的港岛首富。但因为股票定价不及预期，郑裕彤最终屈居第二，但被推向资本市场的周大福珠宝还是为郑家明面上的财富增长贡献不菲。

周大福上市可以算作郑裕彤商业生涯的「收官之作」。第二年，他就因身体原因宣布退休，由长子郑家纯接班。2016年，郑裕彤与世长辞，享年91岁。

上市后的周大福核心策略清晰明了：加码内地市场。

公司2021年四季度数据显示：内地市场在总收入中占比接近9成，内地网点数量突破5000家。2017年，这个数字是2400多家；2010年，1000家；再往前数的1998年，周大福把内地第一家店开在了北京建国门贵友商场。

进入内地20年，从0到5000；上市后的两个5年，网点数均以翻倍的速度增长。扩张策略可谓激进。

这是一个正确的决策。郑裕彤留下的这一「收官之作」为郑氏家族上了一道新的保险。金铺和房地产，是郑家广为人知的两大主业。截至2月28日，周大福市值1624亿港元，超过另一大主业、「新世界系」三家上市公司的市值总和。

这三家上市公司的主要方向分别为地产综合开发、基建、百货，目前市值：新世界发展，786亿；新创建，300亿；新世界百货，20.4亿。

郑裕彤常说一句话：「人总会有三衰六旺」。一个集团旗下的多元业务也是如此。好在房地产和黄金生意，形成了某种对冲效应，在郑家进入中国内地的三十多年间，这两大主业此消彼长，神奇地发生了对调。

这种此消彼长背后有两种逻辑：

第一，经济下行，信贷紧缩，地产遇冷，但「黄金喜欢坏消息」，黄金作为避险资产受到追捧；

第二，「三驾马车」之中的投资与消费此消彼长。当投资对于经济增长的拉动效应减弱，消费的地位受到重视，作为消费品的黄金饰品打开市场。

两组数据可以证明这一判断。

根据中国黄金协会发布的数据，2021年，全国黄金实际消费量1120.90吨，较2020年同比增长36.53%，较疫情前2019年增长11.78%。其中，金条及金币投资同比增长26.87%——体现的是避险功能，黄金首饰消费同比增长44.99%——体现的是消费属性。

最近两年，周大福利润滚滚，股价不断攀升，迎来其上市后的最高点，位于内地的超过5000家金店成为郑家新的金水河。

02、左手黄金，右手地产

郑家二代接班人郑家纯曾说：内地是香港的未来，也是新世界的未来。但是，2015年周大福珠宝在内地大举开店之时，「新世界系」却启动了收缩调整战略。

2015年，新世界抛售了旗下9个项目、一半规模的内地物业，总建筑面积超过1200万平米，总金额高达339亿元，接盘者是许家印。此举被外界视为这家老牌港资地产商「撤离内地」的信号。当然，在物业高点时抛售、低谷期大举买入，也是香港「教父」们横行半个世纪、驾轻就熟的「反周期」玩法。

许家印与郑裕彤结识于2008年。当年恒大资金链濒临崩溃，许家印入港求助，据说陪郑裕彤玩了三个月「锄大D」，对方才肯伸出援手。郑裕彤联手几家投资机构共同注资恒大，把许家印捞出泥潭。7年后，许家印反手接盘新世界的项目，两段经历凑成了一个投桃报李的故事。

新世界发展是郑家旗下的核心地产上市公司，成立于1970年，1972年在香港上市。1999年成立子公司新世界中国，专注投资内地，当年即上市，于「撤离内地」次年的2016年完成私有化退市。

新世界系投资内地始于80年代，90年代正式大举进入，并于21世纪的第一个十年达到顶峰。

80年代初的广州，两家外商合资的五星级饭店远近闻名，分别是霍英东参与投资的白天鹅宾馆，以及郑裕彤参与的中国大饭店。这也是国内最早的中外合资高级酒店。

90年代开始，新世界在内地投资成果斐然，两个项目最具代表性，一个是深度参与的武汉城市建设，另一个是北京著名的豪宅项目、位于顺义的「中央别墅区」。以这两个项目为样本，可以厘清新世界在内地的地产开发逻辑。

2016年郑裕彤去世的消息发布后，武汉多家媒体纷纷发文悼念，人们才知道这位港商与武汉的渊源。

1994年，新世界将内地的首家百货商场——新世界百货开在武汉；武汉第二长江大桥、武汉天河机场背后，都有郑家的投资。1995年，郑裕彤被武汉市政府授予「荣誉市民」称号。当地媒体报道，从90年代开始，郑家在武汉的投资超过400亿。

作为「华中重镇」，武汉于1992年被批准设立为内陆开放城市，武汉市政府当时提出「东南亚旋风」的招商引资计划，新世界即为第一批外商。据中新社当年报道：郑家纯在时任武汉市市长的陪同下，游览长江三峡，边考察投资环境边洽谈合作，一口气签下6个合作项目，投资额200亿人民币。武汉市政府当时作出的保证是，新世界集团的市政基础设施投资回收周期为10年左右，平均回报率达到15%-18%。

以上三类项目将长期、中期、短期相结合，是新世界集团引以为傲的「铁三角」投资战略。换个角度看，以上三类投资也是「基建+工业改造+商业和住宅地产开发」的结合。

这一策略后来也被新世界用在北京崇文区的项目上，将中间那项「工业改造」换成了旧城改造，在北京核心区占到了好地头。郑家连接「广州-武汉-北京」三点一线的规划，得到时任最高领导人的褒奖。

郑家纯说过一句话：越接近1997年，香港经济越要依靠内地。郑氏家族显然对形势了然于心。正如《亚洲教父》里说的：1998年亚洲金融危机后教父们元气大伤，复苏的原因主要是两个，出口业务和中国内地的经济腾飞。新世纪中国内地经济的发展，重新点燃了香港至东南亚这帮「教父」们眼里的光。

2006年9月的一天，北京温榆河畔，81岁的郑裕彤从由15辆顶级限量法拉利跑车组成的周大福车队中缓缓走出，笑脸盈盈，出席顶级豪宅「丽宫」的开盘仪式。「丽宫」由新世界开发，是北京首个全部单体价格超千万的别墅项目，单栋最高价8880万，户型面积在685-1500平米之间。

「丽宫」的开盘仪式上，用来撑场面的法拉利其中国独家代理商即为周大福集团，周大福珠宝也趁势发布了最新高端珠宝品牌。「一鱼三吃」的营销玩法，令人叹为观止。

90年代至今，新世界在「中央别墅区」陆续开发了几个豪宅项目，皆以「丽」命名。王菲和刘嘉玲都是丽高王府的业主，那英搬来跟王菲做了邻居，入住丽斯花园。

2015年，新世界甩卖的9处资产之中，就包括这个曾令他引以为傲的「丽宫」地块，许家印接盘后，更名为「恒大丽宫」，豪奢风格不改，目前在售价格：1.3亿/套起。

北京的地产项目，是郑家抛售的重点。据新世界中国官网显示，公司目前在国内的项目（包含写字楼、百货商场、住宅、酒店等）共46个，北京仅剩4个；昔日项目（已售出）有27个，其中15个位于北京。这么看来，与其说新世界是撤离内地，不如说是退出北京市场。

去年年初，新世界中国宣布总部落户广州，其第三代接班人郑志刚也对媒体表达了「做粤港澳大湾区最大港资地产商」的规划。最近几年，公司拿下几个位于广东的旧城改造项目，投资金额上百亿。

新世界发展财报显示，截至2021年末，于内地持有的土地储备面积约551.6万平米，且54%位于大湾区。但500多万平相较最高点仅剩五分之一。

2007年，新世界内地土地储备面积一度达到2600万平米。郑家纯踌躇满志地说，未来内地比重或将超过香港。作为参照，这一年李嘉诚的长实集团内地土地储备约1000万平米，万科的土地储备2163万平米。也是这段时期，郑家纯密集受到各省政府官员的会见，商谈投资事宜。2010年，新世界发展还被国土资源部点名囤地，指其有项目拿地7年未动工。

这是新世界在内地的高光时期。